Реверсните хипотеки имаат смисла за некои сопственици на куќи
Основи
Како стандардна хипотека, обратна хипотека го користи вашиот дом како колатерал .
Сепак, овие кредити се различни на неколку начини, што доведува до "обратен" дел од името. Прво, ќе добивате пари, наместо да плаќате пари на вашиот заемодавач секој месец. Второ, износот на вашиот заем расте со текот на времето, наспроти намалувањето со секоја месечна исплата
Концептот работи слично на вториот заем за хипотека или дома капитал. Сепак, обратна хипотеки се достапни само на сопствениците на куќи на возраст од 62 години и постари, и обично не треба да ги отплаќате овие заеми додека не се иселите од вашата куќа.
Обратната хипотека може да обезбеди пари за нешто што сакате, од дополнителен пензиски приход на пари за голем проект за подобрување на домот. Додека ги исполнувате условите (видете подолу), можете да ги искористите средствата за да ги надополните вашите други извори на приход или заштедите што сте ги собрале. Сепак, немојте само да скокате на изгледите за лесни пари; овие заеми се комплицирани , и тие ги намалуваат средствата за вашите наследници.
Додека постојат неколку извори за обратна хипотека, една од подобрите опции е Home Equity Conversion Mortgage (HECM) достапни преку Федералната администрација за домување . ХЕЦМ генерално е поевтин за позајмувачите поради поддршка од владата, а правилата за овие заеми ги прават релативно поволни за потрошувачите.
Колку можете да добиете?
Износот на пари што го добивате зависи од неколку фактори и се заснова на пресметка што прави одредени претпоставки за тоа колку долго ќе трае заемот.
Еднаквост: Колку повеќе капитал имате во вашиот дом, толку повеќе можете да извадите. За повеќето кредитокорисници, најдобро е ако сте биле плаќање на вашиот заем во текот на многу години и вашиот хипотека е речиси целосно се исплатеше.
Каматна стапка: пониски каматни стапки значи повеќе од вашиот капитал за заем оди за тебе како приход, а не за покривање на камати.
Возраст: Возраста на најмладите заемопримачот на заемот, исто така, влијае на тоа колку добивате, а постарите зајмувачи можат да земат повеќе. Ако сте во искушение да исклучите некој помлад за да добиете повисока исплата, бидете внимателни затоа што помладиот брачен другар ќе мора да се пресели при смртта на постар заемопримател ако помладото лице не е вклучено во заемот.
Како да добивате плаќања за заем
Вашиот избор како да ги добиете парите исто така е важен. Можете да изберете од неколку опции за исплата.
Паушална сума: Наједноставната опција е да ги земете сите пари одеднаш. Со оваа опција, вашиот заем има фиксна каматна стапка , а вашиот кредитен биланс едноставно расте со текот на времето како што се пресметува каматата.
Периодични плаќања: Можете, исто така, да изберете да добивате редовни плаќања - месечно, на пример.
Овие исплати може да траат за целиот свој живот, или за одреден временски период, како што се 10 години. Ако вашиот заем станува поради тоа што сите позајмувачи се преселија надвор од куќата, плаќањата завршуваат. Со доживотни исплати, можно е да се извадат повеќе од вас и вашиот заемодавач, ако живеете исклучително долг живот.
Кредитна линија: Наместо да земете готовина веднаш, можете да се одлучите за кредитна линија , која ви овозможува да направите средства ако и кога ви се потребни. Предноста на овој пристап е тоа што само плаќате камата на парите што сте ги позајмиле, и вашата кредитна линија би можела потенцијално да расте со текот на времето.
Комбинација: Не можам да одлучам? Можете да користите комбинација од програмите погоре. На пример, може да земете мала паушална сума напред и да ја задржите кредитна линија подоцна.
За да добиете проценка колку можете да извадите, пробајте го калкулаторот на Националната реверзна хипотека за зајмувачи.
Сепак, вистинската стапка и надоместоци што ги наплатува вашиот заемодавач ќе се разликуваат од претпоставките што се користат.
Обратна хипотека трошоци
Како и со било кој друг станбен кредит, ќе плаќате камата и надоместоци за да добиете обратна хипотека. Историски гледано, надоместоците се познати, но со повеќе надоместоци за конкуренција малку се подобруваат. Сепак, треба да обрнете внимание на трошоците и да ги споредите понудите од неколку зајмувачи.
Надоместоците често се финансираат, или вградени во вашиот заем. Со други зборови, вие не пишувате чек, за да не ги почувствувате тие трошоци, но се уште ги плаќате, плус камата.
Надоместоците го намалуваат износот на капиталот останат во вашиот дом, што остава помалку за вашиот имот или за вас, ако го продаде домот и го исплати заемот. Ако имате расположиви средства, можеби ќе биде мудро да ги плаќате таксите од џеб, наместо да плаќате камата за тие надоместоци за годините што доаѓаат.
Затворање на трошоците: Ќе плаќате некои од истите затварање на трошоците потребни за купување или рефинансирање во домашни услови. На пример, ќе ви треба проценка, ќе ви треба документи поднесени, а вашиот заемодавач ќе го прегледа вашиот кредит. Некои од овие трошоци се надвор од вашата контрола, но други може да се управуваат и споредуваат. На пример, надоместоците за изработка се разликуваат од заемодавателот до заемодавачот, но вашата канцеларија за снимање на книгите го наплаќа истото, без оглед на тоа кој го користите.
Сервисирање такси: Може да добиете налепница шок кога ќе видите износот на надоместоците кои јадат во вашиот месечен приход од обратна хипотека. Постојат максимум ограничувања за надоместоците за ХЕЦМ, но сеуште е вредно да се купуваат околу заемодавачот со најниска цена.
Премии за осигурување: Бидејќи HECMs се поддржани од FHA, со што се намалува ризикот за вашиот заемодавач, вие плаќаат премија за FHA. Вашата првична премија за осигурување на хипотека (MIP) е помеѓу 0,5 и 2,5 проценти, а ќе плаќате годишен надомест од 1,25 проценти од вашата кредитна рамнотежа.
Интерес: Ќе плаќате камата на пари што сте ги направиле преку обратна хипотека.
Отплата на заемот
Вие не прават месечни исплати на обратна хипотека. Наместо тоа, салдото на кредитот се должи кога заемопримачот трајно се оддалечува од домот, обично со смрт или кога дома се продава. Сепак, земате долг што треба да се отплати, едноставно не го забележувате.
Вашиот вкупен долг ќе биде износот на парите што ги земате во готовина плус каматата на парите што ги позајмивте . Во повеќето случаи, вашиот долг расте со текот на времето, бидејќи сте позајмувале пари и не правеа никакви исплати, а можеби дури и ќе позајмувате повеќе секој месец.
Кога ќе задоцни вашиот заем, мора да се отплати. Заемот генерално се должи кога сите должници "трајно" се преселија. Сепак, обратна хипотеки, исто така, може да дојде поради тоа ако не успеат да ги исполнат условите на вашиот договор, ако не плаќаат вашите даноци на имот, на пример.
Повеќето обратни хипотеки се враќаат преку продажбата на домот. На пример, по вашата смрт, дома оди на пазар, а вашиот имот добива пари што може да се искористи за да се исплати заемот. Ако одлучите да се движите и да пронајдете долг долг на обратна хипотека отколку што ја продавате куќата, ќе ја задржите разликата.
Ако должите повеќе отколку што ја продавате куќата, вие не мора да ја платите разликата со ХЕЦМ; со други зборови, вие "победувате". Повеќето обратни хипотеки имаат клаузула која не дозволува балансот на заемот да ја надмине вредноста на капиталот на домот, иако пазарните флуктуации сепак може да резултираат со помалку капитал отколку кога сте го зеле заемот.
Во некои случаи, вашите наследници ќе одлучат да го задржат домот. Во тие случаи, целосниот износ на заемот се должи, дури и ако билансот на позајмица е поголем од вредноста на домот. Вашите наследници ќе треба да дојдат до разликата ако сакаат да ја задржат куќата во семејството.
Барања за добивање заем
За да добиете обратна хипотека, ќе треба да ги исполните некои основни критериуми.
Основни правила:
- Домот е ваш примарен престој. На пример, не можете да користите имот за изнајмување.
- Имаш најмалку 62 години.
- Вие не сте деликвенти на било каков долг кон федералната влада.
Доволен капитал: Бидејќи земате пари од вашата куќа, потребен ви е значителен износ на капитал во вашиот дом за да се извлече од. Нема пресметка за кредит од вредност како што би ја имале со "напред" хипотека.
Тековни трошоци: Мора да имате способност да продолжите да плаќате тековни трошоци поврзани со вашиот дом. Ќе треба да му докажете на давателот дека сте способни да ги следите трошоците. Ова осигурува дека имотот ја задржува својата вредност и дека ја задржува сопственоста на имотот. На пример, сеуште ќе треба да продолжите со одржувањето, данок на имот и премии за осигурување на сопствениците на куќи.
Приход: Не ви требаат приход за да се квалификувате за обратна хипотека бидејќи не сте обврзани да вршите плаќања на заемот.
Советување: Пред да се финансира ХЕЦМ, мора да присуствувате на "сесија за информирање на потрошувачите" со советник за ХЕЦМ одобрен од HUD. Ова е да се осигураме дека должниците ќе ги разберат трошоците и последиците од преземањето на овој вид заем. Советниците работат за независна организација, така што тие треба да обезбедат непристрасни информации за производот.
Прва хипотека: Ако се уште должите пари на вашиот дом, сеуште можете да добиете обратна хипотека. Некои луѓе земаат обратна хипотека со цел да ги елиминираат постојните месечни исплати, преку нетирање на приходот од кредитот во однос на нивното постоечко плаќање на хипотека.
Сепак, обратна хипотека ќе треба да биде првиот залог на имотот . За повеќето заемопримачи, тоа значи исплаќање на преостанатиот хипотекарен долг со дел од вашата обратна хипотека. Ова е најлесно ако имате околу 50 проценти капитал во вашиот дом или повеќе.