Не, тие не предизвикаа хипотекарната криза. Еве што направи
Улогата на пазарот на хипотеки
Фани и Фреди беа субјекти спонзорирани од владата.
Тоа значеше дека тие мораа да бидат конкурентни, како приватна компанија, и да ја задржат цената на акциите. Во исто време, федералната влада имплицитно ја гарантира вредноста на хипотеките што ги препродаде на секундарниот пазар. Тоа доведе до намалување на капиталот за поддршка на нивните хипотеки во случај на загуба. Како резултат на тоа, Фани и Фреди беа под притисок да преземат ризик да бидат профитабилни. Тие, исто така, знаеја дека нема да ги трпат последиците ако работите се свртат кон југ.
Владата ги постави на овој начин да им дозволи да купат квалификувани хипотеки од банките , да ги осигураат и да ги продадат на инвеститорите. Банките ги користеа средствата за да направат нови хипотеки. Во текот на годините, Фани и Фреди ја поддржаа половина од сите нови хипотеки издадени секоја година. До декември 2007 година, кога банките почнаа да го стеснуваат своето кредитирање, тие допреа 90 проценти од сите хипотеки.
Улога за време на станбената криза
Владините прописи забрануваат Фани и Фреди да купуваат високоризични хипотеки.
Но, како што се промени хипотекарниот пазар, така и нивниот бизнис.
Во периодот од 2005 до 2007 година, тие стекнале неколку конвенционални кредити со фиксна камата со намалување од 20 отсто. Тие се натоварени на хипотекарни , хипотекарни или негативни амортизација хипотеки. Тоа беа видовите на заеми банки и нерегулиран хипотека брокери издадени.
Фани и Фреди ги влошија работите со нивната употреба на деривати за да го заштитат ризикот од каматни стапки на нивните портфолија. Но, како компании од приватниот сектор со акционерите да ги задоволат тие го прават тоа за да останат конкурентни со другите банки. Сите го правеа истото.
Набавките од заем од Фани Мее беа:
- 62% негативна амортизација
- Само 84%
- 58% хипотека
- 62% побараа помалку од 10% надомест.
Заемот на Фреди Мак беше уште поризичен, кој се состоеше од:
- 72% негативна амортизација
- Само 97%
- 67% хипотека
- 68% бараа помалку од 10% надомест за исплата.
Овие егзотични и хипотекарни хипотеки направиле токсични зафати на Фанни и Фреди.
Фани и Фреди одржаа помалку токсични заем отколку повеќето банки
Регулативите се осигураа дека Фани и Фреди презеле помалку од овие заеми од повеќето банки. Тие добиле повеќе од овие заеми за да го одржат уделот на пазарот на многу конкурентен пазар.
Во 2005 година, Сенатот го спонзорираше законот со кој им се забранувало да ги чуваат хартиите од вредност со хипотеки во нивното портфолио. Конгресот сакаше да го намали ризикот за владата. Севкупно, двете ГСЕ во сопственост или гарантираа 5,5 трилиони долари од хипотекарниот пазар од 11,2 трилиони долари.
Но, законот за Сенатот не успеа, а Фани и Фреди ги зголемија своите вложувања на ризични заеми.
Тие можеле да заработат повеќе пари од високите каматни стапки на кредитите отколку од надоместоците што ги добиле од продажбата на кредитите. Повторно, тие се обидуваат да ги одржат високите цени на акциите на многу конкурентен пазар на домување.
Како претпријатија спонзорирани од владата, Фани и Фреди презедоа поголем ризик отколку што треба. Тие не ги заштитиле даночните обврзници кои на крајот морале да ги апсорбираат своите загуби. Но, тие не предизвикаа пад на домувањето. Тие не го преплавија пазарот со егзотични заеми. Наместо тоа, тие беа последица, а не причина, на хипотекарната криза.
Деривати им помогнаа на падот на Фани
До 2007 година, само 17 отсто од нивното портфолио беше хипотека или алтернативни кредити. Но, потоа цените за домување се намалија, и сопствениците на куќи почнаа да се одложуваат. Како резултат на тоа, овој релативно мал процент на хипотекарни заеми придонесоа 50 проценти од загубите.
Бидејќи GSEs, Fannie и Freddie не беа обврзани да ја надоместат големината на нивните кредитни портфолио со доволно капитал од продажбата на акции за да го покријат. Тоа беше резултат на нивните напори за лобирање и фактот дека нивните заеми биле осигурени. Наместо тоа, тие користеле деривати за да го заштитат ризикот од каматни стапки на нивните портфолија. Кога вредноста на дериватите падна, истото се случи и нивната способност да гарантираат заеми.
Оваа изложеност на деривати го докажала нивното пропаѓање, како што тоа го правеа кај повеќето банки. Со оглед на тоа што цените за домување паднаа, дури и квалификуваните должници завршија повеќе отколку што вредеше дома. Ако им било потребно да ја продадат куќата поради некоја причина, ќе изгубат помалку пари со тоа што ќе дозволат банката да ги затвори. Заемопримачи во негативна амортизација и само заеми со камата беа во уште полоша форма.
Елиминирање на Фани и Фреди ќе го уништи пазарот на домување
Некои законодавци предлагаат елиминирање на Фани и Фреди. Другите укажуваат на тоа дека САД ја копираат Европа во користењето на покриени обврзници за финансирање на повеќето домашни хипотеки. Со покриени обврзници, банките го задржуваат кредитниот ризик на нивните хипотеки. Тие продаваат обврзници поддржани од тие хипотеки на надворешни инвеститори. Тоа им овозможува да го исклучат ризикот од промена на каматните стапки.
Што ќе се случи ако Конгресот го отстрани Фани и Фреди? Тоа драматично ќе ја намали достапноста на хипотеките и ќе ги зголеми трошоците. Банките се двоуми да издадат хипотеки кои не се гарантирани. Каматните стапки на хипотека може да достигнат до 9-10 проценти. Хипотеки ќе станат ретки и скапи. Пазарот на домување во САД ќе пропадне.