Прашање: Кој е Продавачот во кратка продажба?
Читателот пишува: "Јас потпишав толку многу документи кога го ставив мојот дом на пазарот како краток продажба што не можам да се сетам на она што јас го ветив, или што значи која било од документите. Мојот агент вели дека банката ги плаќа сите трошоците за продажба, но тоа не ми изгледаше така, ми испрати понуда за потпишување.Понудата вели: "продавачот да плати титула и да се зачува." Дали јас или тоа е банката? Кој плаќа даноци на имот? Кој е продавачот во кратка продажба? "
Одговор: Прво, дозволете ми да кажам дека ако се прашувате кој продавачот е во кратка продажба , не сте сами. Дури и продавачите кои треба да го знаат одговорот на тоа прашање не. Дури и агенти кои треба да го знаат одговорот на тоа прашање не. Тоа е дел од причината зошто вашиот агент ви кажува дека банката ги плаќа сите трошоци во кратка продажба. Но, вашиот агент не е точно точен и би можел да го преземе лесен излез.
Исто така, ми звучи како да имате проблем со доверба што се случува со вашиот сопствен агент. Кога еден агент потпише договор за котација со вас, тој агент создава фидуциарен однос со вас. Тоа значи дека агентот мора да работи во ваш најдобар интерес. Тешко е за еден агент да ја изврши таа работа за вас ако фидуциар не постои. Мора да му верувате на вашиот агент да има повереник со тој агент. Без доверба, можеби сте ја прекинале фидуциарната врска.
Мој предлог е да побарате од агентот да ти објасни повереник и да ти објасни кој е продавачот во кратка продажба.
Ова не треба да биде тешка задача за вашиот агент и, всушност, најверојатно ќе биде добредојдена од вашиот агент.
Кој ги плаќа трошоците за куси продавања
Кратката продажба навистина не се разликува од било кој друг вид на трансакција што се однесува до трошоците. Вашата завршна изјава и надоместоците што се наплаќаат се многу слични на која било друга трансакција за недвижнини.
Работи вака:
- Велите дека го продавате вашиот дом за 100.000 долари. Вие сте продавач.
- Купувачот ви дава 100.000 долари, или преку комбинација на аванс и заем, или можеби тоа е само сите пари. Не е важно. На крајот, добивате 100.000 долари.
- Прво, ја плаќате комисијата . Ако е 7%, ќе плаќате 7 000 $ на брокерот за котација. Брокерот за котација потоа го плаќа агентот за котација, брокер на купувачот, а брокер на купувачот го плаќа агентот на купувачот. Дури може да има и под-агенти на агенти кои се платени од 7.000 долари, но факт е дека сега имате 93.000 долари.
- Од 93.000 долари, веројатно ќе имате уште 3.000 долари за трошоци. Овие надоместоци би можеле да ги покриваат титуларските такси, такси за зачувување, такси за снимање, делинквентни даноци на имот, даночни проговори, такси за пренос, меѓу другите давачки. Ако сите тие надоместоци се вкупно 3.000 долари, на пример, сега ќе имате оставено 90.000 долари.
- 90.000 $ е твојата нето приноси . Вие не можете да ги задржите тие пари бидејќи ја должите банката. Веројатно ви должам на банката многу повеќе од 90.000 долари, но ако банката требаше да го продаде својот дом како сопственост на домот во банка, максималната веројатност на банката би била 100.000 долари што ви биле понудени само за кратка продажба.
Затоа, бидејќи банката не може да добие повеќе од тоа, бидејќи 100.000 $ е пазарна вредност, банката ќе ги прифати вашите 90.000 $. Единствената разлика помеѓу кратка продажба и редовна трансакција, како што можете да видите, е фактот дека не внесувате пари во вашиот џеб. Во редовна трансакција, вие ќе џеб нето приходите по исплатата на банката, бидејќи ќе имаат она што се нарекува капитал. Во кратка продажба, немате капитал, бидејќи сте го изгубиле сопствениот капитал .
Ова значи дека сте продавач. Банката не е продавачот. Сопственикот е продавачот, а сопственикот ги плаќа трошоците за продажба од средствата од продажбата.
Дали Банката навистина е продавач на кратка продажба?
Некои луѓе тврдат дека банката е навистина продавач на кратка продажба, бидејќи банката должи многу повеќе пари отколку што продава куќата, но тоа не е вистина. Тоа е затоа што титулата останува кај продавачот се додека продавачот не го продаде домот на купувачот. Продавачот е сопственик.
Сепак, тој функционира вака во реалноста. Да речеме, должиш 200.000 долари до банката, но твојот дом е вреден само 100.000 долари. Доколку банката изгуби 10.000 американски долари од средствата, бидејќи нето приходите од продажба се само 90.000 долари, што ја прави банката многу заинтересирана за и трошоците за продажба.
Иако банката навистина не ги плаќа трошоците за продажба, секоја пара која банката може да го спречи продавачот да ја плати оди во џебот на банката. Бидејќи банката ги добива парите што остануваат. Затоа банката се грижи колку продавачот плаќа за затворање на трошоците .
Но, продавачот е сеуште продавачот, а банката се уште е банка.
Останува прашањето дали банката нема да овласти одредена такса или трошоци во кратка продажба, која плаќа? Ако плаќањето е неовластено, тоа значи дека банката нема да дозволи да се одземе од бруто приносите. Но надоместот сè уште треба да се плати. Во повеќето од моите кратки продажби, го молам купувачот да плати какви било неовластени надоместоци.
Вообичаено, преносот на неовластени надоместоци е пренослив. Меѓутоа, во кратката продажба на HAFA , на продавачот не му било дозволено да плаќа ништо дополнително. HAFA кратката продажба веќе не се користи. Во Калифорнија, SB 458 забранува продавачите на кратки продажби во Калифорнија да не плаќаат никакви трошоци од џеб, како што е потврдено од Граѓанскиот законик на Калифорнија 580e.
За време на пишувањето, Елизабет Вајнтраб, DRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.