Редовните цени за домашна продажба може да се зголемат поради блиските запленувања
Во други населби, затворен дом може да се качи и малтерисани со големи знаци што го рекламираат како сопственост на банка или сопственост на РЕО.
Некои затворени домови остануваат напуштени со години. Кората расте доволно високо за да ги покрие тротоарите, pranksters фрлаат камења низ прозорците на вториот кат, а домот станува грозен за соседството.
Знаците на запленувања може да остават соседи да се прашуваат за вредноста на нивните домови. Сопствениците на околните домови се загрижени дека затварањето може да влијае на вредностите на имотот и со право.
Оценки вклучуваат домови како твојата, плус засебни
Постојат три методи за проценка на имот:
- Пристап на трошоци - Овој метод ги зема предвид трошоците за изградба на дом плус вредноста на земјиштето.
- Приход приход - Ова се користи за споредба на повеќе единици врз основа на стапки на капитализација.
- Пристап на пазарната вредност. Овој тип на проценка го споредува предметниот имот со три споредливи продажби во соседството.
Ако две споредливи продажби се редовни трансакции и една е запленување или кратка продажба , дали проценителот ќе ја искористи оваа катастрофална продажба како споредлив имот?
За да добијам одговори, разговарав со Дерек Јуке, проценител на Јуке и соработници во Сакраменто.
Јуке се обидува да ги најде трансакциите со должина на рака кога составуваат проценка. Овие се сметаат за продажба по пазарна вредност понудена за продажба од страна на продавачот и купена од способен и спремен купувач, при што ниту една од страните не е принудена ниту поврзана.
Дури и ако тоа значи да се влече споредлива продажба од соседното соседство и да се прилагоди за вредност, повеќето проценители, вели тој, можат да најдат трансакции со должина на рака за да ги користат во оценувањето.
Јуке е во бизнисот од 1996 година и вели: "Ако искористим затварање, објаснувам зошто го користев. Велам дека тоа не е добар комп и не дава многу тежина ". Тој вели дека запленувањето не претставува пазарна вредност и секогаш може да најде редовна продажба за да се вклучи во неговите проценки. "Ако има само запленувања во област, тогаш тоа влијае на пазарот, бидејќи станува вредност", предупредува Јуки.
Преземања Направете HOAs ранливи
Јуке продолжува: "Ако немате редовни трансакции, тогаш сте заглавени. Кондо развојот е тежок. "Што се случува ако има само кратки продажби или запленувања во рамките на здружение на сопствениците на домови ? Според Yuke, тие се најдобри компири за тој развој, бидејќи тие се единствените достапни награди.
Оштетената продажба во рамките на здружението на сопствениците на куќи, исто така, значи дека е малку веројатно дека сопственикот плаќал пропорционален удел на единицата на членовите на HOA. Ако фондот за здружување на сопствениците на куќи е на ниско ниво, другите сопственици на куќи кои завршуваат плаќаат табулаторот во форма на повисоки надоместоци за здружување.
За жал, иако многу асоцијации на сопствениците на куќи имаат моќ да извршат затварање, ако надоместоците се во заостанати долгови, малкумина имаат пари или средства за тоа, а оние кои честопати се откажуваат од процесот кога износот на хипотеката е поголем од вредноста на единицата.
Запленувањата се намалуваат во близина на цените
Иако некои студии покажуваат дека населбите со висок степен на запленување забележуваат пад од 1 процент во вредност, падот на вредноста не е секогаш поради бројот на запленувања. Често, паѓањето на цените се должи на перцепцијата на купувачите за областа, заедно со екстремното занемарување на имотот на претходниот сопственик.
Некои продажби за запленување се чини дека само-овековечат. Веднаш штом еден сопственик на куќата ќе се појави како стандард, изгледа дека другите го следат. Ако сопственикот во стандардно е протеран или го напушта имотот, напуштениот дом паѓа во лоша состојба.
Домови без ограничување на жалбата кои имаат потреба од значителни поправки не се продаваат за пазарна вредност .
Дел од одбивката за купување на запленувања е фактот што домовите се продаваат "како што е", а купувачите немаат гаранција за состојбата. Некои сопственици на куќи кои губат сè поради запленување може да не размислуваат за продажба на вградените апарати и отстранување на бакарниот водовод за да ги продадат за отпадоци. Куќи со исчезнати карактеристики исто така ги намалуваат цените на соседството.
Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.