Решение за можни ниски оценки
Во супер-жешки пазари на недвижности кои се состојат од ограничен инвентар и многу купувачи кои често се борат за ист дом, мотивираните дома купувачи може да ја почувствуваат потребата да понудат повисока куповна цена. Често, понудената цена е превисока за да се оправда со оценувачот на нивниот заемодавач. Ова може да резултира со она што е познато како ниска процена . Сепак, продавачите не треба да дозволат можноста за ниска оценка да ги спречат да изберат понуда што би можела да биде повисока отколку што ќе процени дома.
Продавачите имаат опции.
Ајде да погледнеме еден типичен пример за тоа што може да се случи на пазарот на топла продавач . Прво, домови каде што купувачите често сакаат да се борат, се оние домови кои се:
- Во најдобра состојба
- Цени право
- Во соседството со голема побарувачка
- Генерално се наоѓа во исклучително посакуваната училишна област.
Ако домот што сакате да го продаде ги поседува сите овие квалитети и е на пазарот за краток временски период, тоа е знак дека вие, како среќен продавач, може да добиете повеќе од една понуда. Особено ако постои индикација за висок интерес и многу домашни пројави, потврдени од мноштвото бизнис картички за агенти кои се оставени на кујнскиот шалтер.
Која понуда од повеќе понуди преку цените на листата е најдобро да се прифати?
Често се случува продавачите да бидат многу возбудени кога пристигнуваат куп понуди за купување , сите кои ја надминуваат цената на листата. Првото нешто што продавачот најверојатно ќе мисли е "О , боже, го ценивме домот за малку ", што е логично, но не мора да е точно.
Општо земено, примањето повеќе понуди значи дека сте го цениле домот само во право. Понуди над ценовната цена ја одразуваат возбудата и определбата на купувачот да бидат избрани како победничка понуда.
Пазете се од емоционални љубовни писма доставени со понудата за купување. Постојат многу веб-сајтови каде што купувачите можат да преземат и преработи писмо наменето за да се повлечат на срцето на продавачот; некои се вистинити, а некои не се.
Продавачите треба да се обидат најдобро што можат за да ги отстранат емоциите од одлуката за продажба. Да се стане емотивен е првиот чекор кон пониска добивка од дното.
Тоа ја остава продажната цена. Купувачите веруваат дека ако понудат цена повисока од кој било друг купувач, тогаш продавачот ќе ја фати својата понуда како бесплатни пари што паѓаат од небото и ќе го потпишат. Но, продавачите треба да размислат за последиците од тоа што би можело да се случи ако домот не процени за таа сума. Доколку дома нема да процени за куповната цена, тоа значи дека давателот нема да се согласи да позајми висока рамнотежа помеѓу кредитот и вредноста. Се разбира, ако понудата е готовина, обично не е оценување.
Најдобрата понуда за прифаќање е понудата која најверојатно ќе се затвори. Што значи тоа може да не биде понудата со највисока продажна цена.
Пример од 3 понуди над цената на листата што не може да се процени
Да речеме, на пример, дека продавачот на прекрасен дом во многу пожелно соседство во Елк Гроув, Калифорнија, одлучи да го наведе својот дом по цена од 550.000 долари. Можеби споредливите продажби во радиус од 1/1 милјард сугерираат врвна продажна цена од 549.000 долари, што го прави неговиот дом многу агресивен. Сепак, поради нискиот инвентар и високата побарувачка, продавачот добива 3 понуди.
Тие се:
- Понуда # 1 од Џејн Eyre : 560.000 $ од купувачот со 3,5% аванс и заем од FHA . Овој купувач има затварање на нејзиниот рекорд во последните 5 години. Јане нема да го премости јазот помеѓу кредитот и оценувањето, но ќе се согласи да плати 1.000 долари повеќе од кој било друг купувач.
- Понуда # 2 од Arlo Guthrie : 557.000 $ со 10% намалување и конвенционален заем . Arlo нуди да плати разлики помеѓу проценетата вредност и продажната цена, до максимум 5.000 долари.
- Понуда # 3 од Џо Димаџо : 559.000 $ со 3,5% надолу и заем од ФХА. Овој купувач има поднесено друга понуда до агентот за котација на друг имот со слични услови и едноставно се надева на најдоброто. Ова всушност се случило, ако можете да верувате.
Како продавач, може да бидете во искушение да ја прифатите понудата од Џејн Ејре. Впрочем, кој знае за проценители?
Оценувањето е само мислење на една личност од вредност, и може да се разликува од проценител до проценител. На пазарот постојано се менува и се менува. Може да се појави нова споредлива продажба, или проценител би можел да даде повеќе за надградбите од друг проценител. Постои голема флексибилност на време помеѓу проценетите вредности.
Или, можеби ќе сакате да го разгледате најлошото сценарио. Најлошото сценарио ќе биде дома може да процени на 550.000 долари. Во тој случај, Џејн Еир ќе го откаже својот договор . Да не зборуваме, нуди како "Јас ќе платам 1.000 долари повеќе од следниот купувач" може да се смета дека не се законски прифатливи понуди, бидејќи не постои вистинска продажна цена понудена. Тоа е двосмислена. Згора на тоа, можно е дека давателот на Џејн можеби не ја квалификувал да купи било каков дом поради нејзиното затварање, бидејќи ова е опција за преземање на застрахователка. Црвено знаме.
Купувачката понуда од Џо Димаџо изгледа безначајна кога Џо е подготвена да го купи следниот дом и изгледа дека не е посветена на оваа конкретна набавка. Да не зборуваме, продажната цена на Џо е многу пониска од другите, а неговиот заем е ист како Џејн. Џо веќе покажа дека не го следи протоколот и се смета за неетичко, ако не против законот, да напише понуда за повеќе од еден дом кога купувачот не може да си дозволи да купи двата дома. Покрај тоа, каков вид агент на купувачот испраќа две различни понуди за две различни домови на истиот агент за листинг? Проблеми напишани насекаде.
Единствената понуда во ова сценарио што го прави здравиот разум за продавачот да избере е понудата од Arlo. Чиста е, купувачот е подготвен да ги стави своите пари таму каде што потпишува пенкало. Доколку дома само проценува на 550.000 долари, продавачот ќе добие дополнителни 5.000 долари од купувачот.
Во времето на пишување, Елизабет Вајнтраб, CalBRE # 00697006, е Брокер-соработник во Лион Недвижнини во Сакраменто, Калифорнија