За жал, тоа не е толку лесно како што изгледа. Правилното планирање и техничко знаење се од суштинско значење, но најважната пречка е најверојатно финансирање - потребни се пари за да заработат пари.
Па, како ги добивате парите?
Приватните инвеститори, вклучувајќи ги и луѓето што ги познавате и давателите на тешки пари, се најдобриот извор на заеми за фрлање куќи. Оние зајмувачи не бараат исто време и документи како и традиционалните банки. Наместо тоа, тие го оценуваат имотот себе (и пред и по подобрувања) и вашата способност за успешно завршување на проектот.
Хипотекарни заеми за превртување куќа?
Традиционалните станбени кредити најверојатно нема да бидат опција за купување инвестициски имот - барем кога ќе започнете.
Добрата вест е дека заемите од банки и традиционални зајмувачи се релативно евтини: каматните стапки се меѓу најниските што ќе ги најдете за инвестициски имоти (но сеуште ќе треба да платите затворени трошоци ). За жал, овие кредити не се секогаш практични.
Бавно да се затвори: Еден од главните предизвици со користење на традиционален заемодавач е времето потребно за затворање на заем.
Заемодавците бараат да пополните широка апликација, и тие ќе одат преку вашите финансии со фино заби чешел . Ако видат нешто што покренува прашања, тие ќе побараат повеќе документација, и тие ќе преземат уште повеќе време за да ја разгледате вашата апликација. Процесот ретко трае помалку од 30 дена (45 или 90 дена може да бидат пореални), а можностите за инвестирање честопати се движат пребрзо за таа временска рамка.
Особено ако запленувања или кратки продажби се дел од вашата стратегија, најверојатно ќе бидете фрустрирани од брзината на традиционалните кредитори.
Оценување на приходот: Традиционалните зајмувачи ги засноваат своите одлуки за позајмување врз вашата способност да го отплатат заемот. Тие ќе разгледаат колку ќе заработите секој месец во споредба со потребните месечни исплати за исплата за да го пресметате односот долг / приход . Ако сте инвеститор во недвижнини или на друг начин самовработен, можеби немате тип на "приход" што го барате (зајмувачите сакаат да видат W-2 форми и да платат никулци).
Колку е вредноста на имотот? Заемодавците исто така ја споредуваат вредноста на имотот што го купувате заемот што го барате. Познат како однос за заем во вредност , конвенционалните заемодаватели често сакаат да го задржат тој број под 80 проценти, иако можно е да се добијат заеми од FHA со само 3,5 проценти надолу. Кога купувате куќа за нервирање, веројатно не вреди многу во сегашната состојба - но ви требаат доволно пари за да купите имот и да платите за подобрувања, што може да биде повеќе од вредноста на куќата. Домашната вредност по поправка (ARV) може да биде подобра мерка, но традиционалните кредитори само ја разгледуваат тековната проценета вредност на имотот.
Класичен кредит: повеќето банки и хипотекарни зајмувачи бараат да имате силен кредит за одобрување за заем.
Можеби немате историја на задолжување, или можеби имате некои неповолни ставки во вашите кредитни извештаи - но тоа не значи дека не можете успешно да флипувате куќи. Алтернативните кредитори се позаинтересирани за вашите претходни проекти отколку за вашата кредитна оценка.
Проблеми со куќата: Традиционалните кредитори претпочитаат да даваат заеми на домови кои се во разумно добра состојба. Ако има проблеми со здравјето или безбедноста, заемот не е во движење. Можеби имате намера да ги надминат овие проблеми, драматично зголемување на вредноста на домот за профит, но зајмувачите најмногу се заинтересирани за кредитирање за домови кои се движат-во готово.
Невозможно? Можно е да се користат традиционални домашни кредити за да се фрли куќа, особено во следниве ситуации:
- Имате значајни средства кои ќе ви помогнат да се квалификувате - без разлика дали тие се користат како колатерал или дел од авансни плаќања.
- Вие не сте строго "нервира" на куќата. Кога купувате примарен престој (каде сте сопственик / патник), можеби ќе можете да добивате средства и за купување и за подобрувања користејќи заем од FHA 203k . Сепак, процесот е бавен и доаѓа со бројни ограничувања.
- Имате значителен капитал во друг имот што може да се користи за кредитна линија на домашен капитал (или други средства, вклучувајќи и недвижен имот, кој може да се користи како колатерал). Имајте на ум дека може да го изгубите тој имот во затварање ако не можете да продолжите со плаќањата, па затоа оваа опција е ризична (особено ако вашето семејство живее на тој имот).
- Имате искуство со успешни проекти во минатото. Можеби ќе можете да добиете кредити за инвестирање во недвижнини од банки и кредитни унии ако ги убедите дека сте вистински бизнис со познавања партнери, солиден процес и финансиски ресурси.
- Можете да добиете необезбедени кредити. Ако сте во можност да позајмите без да се заложите залог, можеби ќе можете да користите заеми како кредитни картички за да ги финансирате подобрувањата. Сеуште ќе ви требаат средства за купување на имотот, но дополнителни пари може да дојдат од необезбеден кредит . Оваа стратегија е ризична бидејќи кредитни картички се скапи и скапи, а вашиот проект ќе дојде до мешан прекин ако вашата кредитна линија е неочекувано намалена или замрзната (плус ви се потребни екстремно високи кредитни ограничувања).
Приватни кредити за нервирачки имот
Кредитите од приватни кредитори ги олеснуваат повеќето од предизвиците погоре. Главниот недостаток е трошок, но целта е стратешки да се користат овие заеми. Приватни заеми можат да доаѓаат од речиси насекаде, но повеќето нервирачки заеми ќе се вклопат во две широки категории:
- Кредити од луѓе што ги знаете
- Тешки пари заеми
Кога почнувате, ќе биде тешко да најдете некој што е подготвен да ви даде пари - луѓето кои ве познаваат (и кои можеби немаат многу пари или толеранција за ризик) може да ви бидат единствената опција. Алтернативно, можеби ќе треба да ги финансирате првите неколку зделки сами.
Изградба на мрежа: Вклучете се во локалната заедница за инвестирање во недвижнини. Со текот на времето, ќе се сретнете со луѓе, и ќе дознаете кој потенцијално може да позајми пари. Покрај тоа, луѓето ќе те запознаат. Други инвеститори, агенти за недвижнини и приватни кредитори ќе видат дека сте посветени на водење успешен бизнис (а да не зборуваме за компетентни), а вашите шанси за добивање кредит ќе се подобрат.
Конечно, треба да бидете во можност да започнете со позајмување од давателите на тешки пари . Овие зајмувачи се специјализирани за заеми за нервирање и други инвестиции, и тие се различни од традиционалните банки.
Брзо затворање: Со приватен кредитор, процесот е различен, а вашиот заем може да се финансира многу побрзо (една недела или така е разумно кога имаш добар однос со професионален заемодавач). Брзото движење може да биде конкурентна предност кога некој бара да стекне сопственост од своите раце.
Заеми засновани на средства: Наместо да ги разгледувате кредитни извештаи и да пресметувате стапки на приход, приватните кредитори имаат тенденција да се фокусираат на вредноста на средството кое го купувате. Ако фрлате куќи, заемодавецот сака да знае дека можат брзо да ја продадат куќата за да ги вратат парите (како и другите заемодавачи, приватните заемодаватели ќе имаат залог за имотот , овозможувајќи им да го посетат имотот и да го продадат ако не го отплаќате кредитот).
Набавка и подобрувања: Приватни кредитори се занимаваат со сместување на инвеститори и ги базираат вашите средства на АРВ на проектот. Но, тие не би можеле да ви дадат сè одеднаш - можеби ќе треба да цртате од сметка за зачувување додека вашиот проект напредува.
Нервира без пари? Додека немате неколку успешни проекти под појас, заемодавците ќе бараат да имате капитал во еден проект. Во одреден момент, можеби ќе можете да позајмите 100 проценти за проект и да имате повеќе проекти во исто време.
Трошоци за заем
Кредитите за неврзани проекти се поскапи од куповните кредити за дома. Каматната стапка е повисока, а честопати ќе треба да платите неколку бодови или надоместоци за извор (една точка е еден процент од вашата кредитна вредност ).
Проектите за превртување се краткорочни проекти. Вие нема да живеете во домот со децении, така што стандардната 15-годишна или 30-годишна хипотека не е вистински кредит за работа. Инвеститорите често сакаат да купат, да го подобрат и продадат имотот во рок од една година или помалку и така повеќето приватни кредити работат. Овие кредити се скапи ако имате долго време имот и тоа има смисла бидејќи ризикот на заемодавачот се зголемува кога го одложувате отплатата.
Колку чини да позајмувате за нервирането? Трошоците се целиот одбор, и сè е преговарано. Каматните стапки може да бидат насекаде помеѓу 8 и 20 проценти годишно, а ќе треба да платите 1 до 10 проценти однапред. Колку подолго сте во бизнисот, и колку е подобро вашите односи со заемодавците, толку помалку ќе платите.
За да се зголеми износот на пари што е на располагање за вашиот проект, кредиторите често дозволуваат плаќања само со камата , и не треба да има казна за предвремено плаќање, така што ќе може да го продаде и да го плати кредитот секогаш кога ќе бидете подготвени.