Како да ги промените имињата на заемот
Можно е да се пренесе хипотека, но тоа не е секогаш лесно. Ние ќе ги покриеме деталите подолу, но кратко резиме на вашите опции вклучува:
- Трансфер на претпоставената хипотека со барање вашиот заемодавател да ја направи промената.
- Рефинансирање на заемот само на име на новиот сопственик .
- Трансфер кога ситуацијата не ја активира клаузулата "достасана за продажба" на кредитот.
Преполна хипотека
Ако заем е " претпоставени ", ти си во среќа: тоа значи дека можеш да ја пренесеш хипотеката на некој друг. Во договорот за заем не постои јазик кој ве спречува да завршите трансфер. Сепак, дури и претпоставените хипотеки може да биде тешко да се пренесат.
Во повеќето случаи, "новиот" заемопримач треба да се квалификува за заемот. Заемодавачот ќе ги разгледа кредитните резултати на кредитобарателот и односот на долг кон приходи за да ја процени способноста на заемопримачот да го отплати заемот. Процесот е во основа ист како ако заемопримачот требаше да аплицира за нов кредит (но, се разбира, заемопримачот може да го преземе постоечкиот заем дел). Заемодавците ја одобриле оригиналната апликација за заем врз основа на кредитот и приходот на оригиналниот барател (и), и не сакаат да дозволат некој да се исклучи од куката освен ако не добил замена заемопримачот кој е исто толку веројатен да го отплати.
За да го завршите трансферот на претпоставениот заем, побарајте ја промената со вашиот заемодавач. Ќе треба да ги комплетирате апликациите, да проверувате приход и имот и да платите скромна такса за време на процесот.
Пренесување сопственост: Префрлањето имиња на заем влијае само на заемот. Сеуште можеби ќе треба да го смените сопственикот на имотот со пренесување на наслов, користење на дејство на прекин на извршувањето или преземање други чекори што се бараат во вашата ситуација.
Тешко да се најде?
За жал, претпоставените хипотеки не се широко достапни. Вашиот најдобар залог може да биде ако имате FHA заем или VA заем . Други конвенционални хипотеки ретко се претпоставуваат. Наместо тоа, зајмувачите употребуваат клаузула за достасана продажба , што значи дека заемот мора да се исплати кога ќе ја пренесете сопственоста на домот.
Рефинансирање
Ако заемот не е претпоставен и не можете да најдете исклучок од клаузула за достасана продажба, рефинансирањето на заемот може да ви биде најдобрата опција. Слично на претпоставката, новиот заемопримач ќе треба да има доволно приходи и кредити за да се квалификува за заемот.
"Новиот" сопственик на куќи едноставно ќе аплицира за нов заем поединечно и ќе го искористи тој заем за да го отплати постојниот хипотекарен долг. Можеби ќе треба да се координирате со вашите заемодаватели за да ги отстраните залози (освен ако новиот заемопримачот и новиот заемодавач не се согласат со нив) за да можете да ја користите куќата како колатерал , но тоа е добар, чист начин да ја завршите работата. Некои залози рутински преминуваат од еден сопственик на друг (на пример, ако се направени подобрувања со финансирање на ПАЦЕ ).
Поради продажба
Заемодавателите вообичаено немаат корист од да ви дозволат да префрлите хипотека. Купувачите ќе излезат со добивање на повеќе "зрели" заем, со исплатата на почетокот на каматата надвор од патот (и тие би можеле да добијат пониска каматна стапка).
Продавачите полесно би ја продале куќата - веројатно по повисока цена - поради истите придобивки. Но, заемодавците стојат да изгубат, па затоа не сакаат да одобруваат трансфери.
Клаузула за достасана продажба е дел од договорот за заем кој вели дека заемот мора да се исплати кога имотот ќе се продава (кредитот е "забрзан").
Исклучоци од правилото: Во некои случаи, сеуште можете да префрлите кредит - дури и со клаузула за достасана продажба. Трансферите меѓу членовите на семејството често се дозволени, а вашиот заемодавач секогаш може да биде повеликодушен од она што го кажува договорот за заем (тоа е опција што тие можат да ја спроведат, а од нив не се бара да го сторат тоа - но не се надевате) . Единствениот начин да се знае сигурно е да го прашате вашиот заемодавач и да го разгледате вашиот договор со локалниот адвокат. Дури и ако заемодавците велат дека тоа не е можно, адвокат може да ви помогне да дознаете дали вашата банка обезбедува точни информации.
Гарн-Св. Законот за Жермен ги спречува кредиторите да ја применат својата можност за забрзување под одредени околности. Неколку од најчестите ситуации вклучуваат:
- Кога заеднички закупец умира и префрлува сопственост на преживеаниот заеднички закупец
- Пренесување на заемот на роднина по смртта на заемопримачот
- Пренос на имот сопственост на брачниот другар или деца на заемопримачот
- Трансфери како резултат на договорите за развод и раздвојување
- Трансфери во инте-вивос доверба (или жива доверба) каде што заемопримачот е корисник
Погледнете ја комплетната листа на исклучоци и разгледајте ја оваа листа со вашиот адвокат.
Неофицијални трансфери
Ако не можете да го одобрите вашето барање, може да бидете во искушение да поставите "неформален" аранжман. На пример, може да ја продаде својата куќа, да го оставите постојниот заем и да го надоместите купувачот за исплата на хипотека.
Ова е лоша идеја. Вашиот договор за хипотека веројатно не го дозволува ова, и можеби ќе се најдете во правни проблеми, во зависност од тоа како работите одат. Уште повеќе, сеуште сте одговорни за заемот - иако повеќе не живеете во куќата.
Што може да тргне наопаку? Неколку можности вклучуваат:
- Ако купувачот престане да плаќа, заемот е на ваше име, па сеуште е ваш проблем (задоцнетите плаќања ќе се појават на вашите кредитни извештаи, а заемодавачите ќе дојдат по вас ).
- Ако домот се продава во затварање за помалку отколку што вреди, може да биде одговорен за било каков недостаток .
Постојат подобри начини да се понуди финансирање на продавачот на потенцијален купувач.
Вашите опции
Ако не можете да добиете хипотека префрлени, сеуште имате опции, во зависност од вашата ситуација. Повторно, смртта, разводот и семејните трансфери може да ви дадат право да направите трансфери, дури и ако вашиот заемодавател вели поинаку.
Ако се соочувате со затварање , некои владини програми олеснуваат да се справите со хипотеката - дури и ако сте под вода или невработени.
Ако се развеле , прашајте го вашиот адвокат како да ги справи сите ваши долгови и како да се заштитите во случај вашиот поранешен брачен другар да не изврши плаќања.
Ако сопственикот на куќата починал , локалниот адвокат може да ви помогне да одлучите што следно да го направите.
Ако пренесувате средства на доверба , двојно проверете со вашиот адвокат за планирање имот за да осигурате дека нема да активирате клаузула за забрзување.
Рефинансирањето може да биде вашата последна опција кога ниту еден од другите приоди не е достапен.