Што треба да знаете за кратки продажби и запленувања
Кратки продажби и запленувања се два различни типови на трансакции кои го делат заедничкиот именител на неисправни својства, кои вклучуваат хипотекарен заемодавач. (Тие не се заменливи термини - иако повеќето луѓе не го разбираат тоа, постои разлика помеѓу двете.)
Многу домашни купувачи започнуваат потрага по кратки продажби и запленувања во надеж дека можат да купат ефтина куќа, или за инвестициски цели или да заземат како место на живеење.
Тие веруваат дека можат да заштедат многу пари или да купат куќа за многу помалку од пазарната вредност.
Кога купувачите ме повикуваат да кажам дека сакаат да купат кратка продажба или затварање, им давам проверка на реалноста. Таа вистина е дека тие веројатно нема да заштедат пари, бидејќи банките имаат тенденција да ги вреднуваат и кратките продажби и запленувања по пазарна вредност, со надоместок за состојбата на имотот. Сепак, постојат и исклучоци, и секој толку често ситуацијата ќе биде во право. Сепак, тоа е повеќе исклучок од правилото.
За да започнете, да ги испитаме разликите помеѓу кратките продажби и запленувања.
Основни карактеристики на куси имот
- Една кратка куќа за продажба е дом кој не е во сопственост на банката. Меѓутоа, со цел продажбата да се затвори, банката мора да ја одобри продажбата.
- Насловот се уште е во името на сопствениците на куќи, а сопствениците често живеат во сопственост, бидејќи не можат да си дозволат да одат никаде на друго место.
- На сопствениците на куќи може или не може да биде зад нив во нивните хипотека исплати ; деликвенција не е секогаш услов.
- Мора да има документирано писмо за тешкотии . Оваа тешкотија може да вклучи губење на вработување или принудно пензионирање, може да биде поврзана со здравјето, или продавачите би можеле да се разведат или да се соочат со затворање.
- Некои кратки продажби вклучуваат обратна хипотека потпишана од продавачите кои починале, или други заеми кои биле разрешени во стечај, но никогаш не биле пуштени.
- Иако домот не е нужно подводен, повеќето кратки продажби вклучуваат плаќање помалку од целосниот износ на давателот. Продавачот, исто така, може да се квалификува за кратка продажба ако капиталот е недоволен за да ги плати сите трошоци за продажба, како што се комисиите и трошоците за затворање.
Основни карактеристики на имотот за запленување
- Преземања се домови кои се во сопственост на хипотекарниот заемодавач или - ако хипотеката е осигурана или гарантирана - од страна на владино лице, како што се Фани Меј, Фреди Мак или ХУД.
- Постојат различни начини на кои заемодавачот може да стекне сопственост на имот. Највообичаен начин е со отфрлање на сопствениците на куќи за неплаќање на нивната хипотека. Сепак, на банката им е дозволено да ги отфрли од други причини, како што се постапките понудени кога сопственикот на куќата го продава домот на друго лице без да го отплати кредитот. Предмет на продажба повеќе не се дозволени. Банките, исто така, може да земат титула за имотот на запленетост преку дело на затварање или судска постапка.
- Кога банките земаат сопственост на имотот, тие ги истеруваат патниците и го обезбедуваат домот. Општо земено, компанијата за управување со средства ќе ја исклучи водата, а можеби ќе се качи на прозорците и вратите и ќе ги смени бравите. Ова е причината зошто запленувањето често е грозно во соседството.
Услови за запленувања и трансакции со кратки продажба
Речиси секоја кратка продажба и запленување се продава во неговата "како-е" сегашната состојба.
Некои банки ќе инвестираат во одредување домови за запленување, бидејќи банките сфаќаат дека можат да ја зголемат својата добивка со рехабилитација, но многу банки го продаваат домот во иста состојба што претходните патници го оставија, сепак, непристоен.
Постојат понекогаш олеснителни околности под кои банката ќе дозволи намалување на цената за голем дефект, но тоа е типично ретко. Може да побарате, на пример, за намалување или кредит за замена на печка или кров, но ако пазарот е жешко и друг купувач може да плати готовина, банката најверојатно ќе го одбие тоа барање.
Главната разлика помеѓу состојбата со имотот на затварање и кратката продажба на домашна состојба е состојбата на затвореноста може да биде непозната. Домот за запленување може да биде испразнет со месеци, дури и со години, за време на кој може да се појави мувла или упад на вода. Понекогаш сопствениците го кине домот или не успеваат да го одржуваат правилно кога дома е во затварање. За споредба, продавачите со кратка продажба имаат тенденција подобро да се грижат за своите домови и можат да обезбедат обелоденувања до купувачот.
Друга разлика е имотот за запленување обично може да се затвори во рок од 30 дена. Кратката продажба, која бара одобрение од банката, во просек може да трае од 30 дена до 3 месеци, само за да добие писмо за одобрување на кусопродажба , а потоа уште 30 дена да се затвори, па двојно подолго на минимум.
Каде и како да купувате запленувања
Освен ако банката е мала и локална, мала е веројатноста да се понуди затварање дома за продажба на јавноста. Банките генерално располагаат со нивните преземања на 5 начини. Со исклучок на методот за продажба на големо, повеќето од начините на кои банките ги продаваат своите запленувања вклучуваат добивка во банката.
- На аукција на стечаен управник или на аукција на шерифот. Оваа постапка е процес на наддавање кој се одвива на чекорите на судницата или друга јавна зграда. Обично понудите мора да бидат парични, а банката поставува минимална резервна цена. Ако има супериорен залог, купувачот презема одговорност за тие залог. Купувачите на аукција често не работат со агент за недвижнини.
- Во голема продажба на приватни инвеститори. Овие можат да бидат домови кои не биле продадени на аукција или домови кои банката никогаш не ги ставила на аукција. Банката ќе ги пакува овие домови во групи и ќе го продаде целиот пакет на инвестициски купувач или компанија со стрмен попуст.
- Преку онлајн аукциска компанија. Многу од онлајн аукциите за дома ставаат резервирана понуда на која дома нема да се продаде доколку резервата не е исполнета. Тие често бараат од купувачот да плати премија бонус, како што е 5 отсто над понудената цена како надомест за аукциската компанија. Оригиналните продажни цени се често пониски од задржаната цена на понудата и можат да се појават во заблуда. Повеќето од овие веб-страници дозволуваат вашиот сопствен агент да ве застапува.
- Со набројување на домот со агент на РЕО и нудење на домот за продажба во МЛС. Агентот на РЕО работи со менаџерот на средствата на банката и подготвува аутпут. Агентот ја проценува состојбата и дозволува одбивање за состојбата на AS AS, така што домот во основа се прикажува според пазарната вредност. Вашиот агент може да ве застапува.
- Со поставување на домот за продажба на сопствениот веб-сајт портал и дозволувајќи електронска понуда поднесоци. Ова е почеста кај владините субјекти. Банките исто така ќе го платат вашиот агент да ве застапува.
Каде и како да се купат куси продажба
Купувачот или инвеститорот не е дозволено да купи кратка продажба директно од сопственикот на куќата. Всушност, многу кратки продажби бараат од купувачот да потпише писмена изјава во која се вели дека нема постоечки однос помеѓу продавачите и купувачите. Имав банки одбија кратка продажба бидејќи купувачот бил сосед кој живеел во близина.
(Понатаму, некои партии можат да се спротивстават на оваа практика и тие ги задржуваат тие информации од банката, тие би можеле да потпишат дофат на рака, но тајно не успеваат да откријат однос со продавачот.Во држави како Калифорнија, таа акција може да претставува кратка продажба на хипотекарни измами, кој дозволува банката да го укине ослободувањето на одговорноста понудена на продавачот.)
Треба да го ангажирате сопствениот агент за недвижности да ве застапува при купување кратка продажба. Тој агент не треба да биде агент за котација. Вие заслужувате своја претстава. Освен тоа, банката има тенденција да ја намали комисијата на агентите за котација кои практикуваат двојна агенција во кратка продажба.
Вашиот агент треба да утврди за вас колку банки и залози се вклучени за да можете соодветно да се подготвите за чекање за кратко одобрување од продажба. Вашиот агент, исто така, може да сака да потврди дека продавачот се квалификува за кратка продажба. Иако не секоја кратка продажба бара продавач тешкотии, повеќето го прават.
Конечно, совет: Банките може да ви презентираат контра понуда и да побарате повисока цена. Ако имотот бара поправки, можеби ќе бидете успешни со затворање на прифатената продажна цена доколку ја презентирате банката со неколку документирани проценки и фотографии.
Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.