Опции за промена на заемопримачи
Можно е да се отстрани некое име од хипотека, но процесот обично е предизвик. Ова важи за секој примарен заемопримач, како и за потписници кои му помогнале на заемопримачот да добие одобрение.
Додека не направите официјални промени во хипотеката (или целосно да ја платите), сите ќе бидат одговорни за заемот, и тој долг ќе ја намали нивната способност да добиваат други заеми .
Предизвикот
Заемодавателите не се желни да го однесат името на некој од заемот. Кога го одобрија заемот, тие заедно ги разгледуваа кредитни резултати и приходот на двата заемобаратели. Особено кога станува збор за станбени кредити, честопати се потребни повеќе од еден приход за да се достигне соодветен сооднос на долг / приход (со други зборови, многу поединци имаат тешко време да се квалификуваат за хипотека на домашна куќа самостојно).
Сите должници се 100% одговорни за долгот - не е 50/50 на заеднички заем. Ако еден заемопримател не може да плати за било која причина (без разлика дали тоа е финансиски тешкотии или еден од заемопримачот умира), другиот заемопримачот треба да ги задржи плаќањата тековни или да го платат кредитот. Ако заемодавците едноставно отстрануваат име, тие го зголемуваат ризикот и им даваат на некој "слободен", кој банките не сакаат да го направат.
За жал за ко-должници, заемодавачите го гледаат секој апликант како индивидуална можност да се соберат на заемот.
Можеби мислите дека тоа е "наш" заем (и во случаи на развод, на пример, нема повеќе "нас"), но вашиот договор за заем не е структуриран на тој начин. Дури и ако договорот за развод утврди дека вашиот поранешен е одговорен за долгот, кредиторите имаат можност да се соберат од сите кои се пријавиле .
Поранешните брачни другари можат да се соочат со правни последици поради тоа што не ги следат судските налози, но не можете да го промените постоечкиот договор за заем.
Како да добиете име отстранети
Постојат неколку начини да се отстрани името од заем.
План на процес кој трае неколку недели и вклучува значајни документи, но во идеален случај, ќе можете да го позајмите кредитот зад вас.
Прашајте го вашиот заемодавач
Започнете со барање вашиот сегашен заемодавател за промена на заемот. Вие нема да добиете сето тоа направено во еден телефонски повик, но можете да дознаете дали е можно да го задржите постоечкиот кредит со еден помалку заемопримачот. Ако е така, сите преостанати должници (чии имиња не се отстранети) ќе треба повторно да се квалификуваат за самиот кредит. Оние должници треба добар кредит и доволен приход за удобно да ги извршуваат плаќањата, и тие ќе треба да поминат низ процес на апликација сличен на кога првично ќе го добиете заемот . Ако вашето барање е одобрено, давателот може да обезбеди ослободување на одговорност (често се користи во случаи на развод).
Рефинансирање на заемот
Ако вашиот моментален заемодавач нема да работи со вас, пробајте рефинансирање на заемот . За да го стори тоа, ќе аплицирате за нов заем и користете го тој долг за да го платите стариот долг. Лицето одговорно за заемот треба да се применува поединечно и ќе треба да се квалификува со доволен приход и кредит.
Други кредитори би можеле да бидат повеќе подготвени да го одобри заемот, а можете да ги погледнете програмите како што се FHA кредити (кои може да имаат поедноставни стандарди за одобрување кога станува збор за големината на вашите авансни плаќања и кредитни резултати).
Ако сте под вода
Рефинансирањето е особено тешко кога вашиот дом вреди помалку отколку што должиш, или ако имате минимален капитал во домот . Конвенционалните кредитори имаат строги барања за односот помеѓу заемот и вредноста и нема да ги исполнат оние освен ако не напишете голема проверка. За среќа, постојат неколку програми за рефинансирање на владата кои би можеле да ви помогнат да добиете нов заем - само бидете сигурни дека можете да го рефинансирате кредитот под заемопримачот што го сакате пред да ја направите целата документација.
Успение
Може да биде можно да се префрли хипотеката на друг заемопримач. "Предвидените" заеми нудат оваа функција, но повеќето кредити не се претпоставува.
Ако сте позајмени преку FHA или VA, може да ја имате оваа способност - но вреди да се праша, без разлика каде сте позајмиле.
Продаде имот
Ако ниту еден од пристапите погоре не работи за вас, можеби ќе треба да го продаде имотот и да го искористите приносот од продажба за да го платите кредитот. Ова очигледно може да предизвика нарушување за вас или вашето семејство, и може да биде тешко да се продаде ако сте под вода, па размислете внимателно и побарајте помош од локалните професионалци за недвижнини пред да донесете одлука.
Трошоци
Сите опции погоре вклучуваат такси, па процени неколку алтернативи пред изборот, и да одлучи кој ќе плати такси. Дури и ако продавате имот и добивате пари, надоместоците за недвижен имот и други трошоци најверојатно ќе го намалат вашиот износ. Меѓу наведените опции, ослободување на одговорност или претпоставка за заем веројатно се најприфатливи - тие ќе ви помогнат да ги избегнете трошоците за затворање поврзани со рефинансирање.
Истата приказна за ко-потписници
Сите погоре важат за ко-потписници на хипотека. Како ко-потписник, вие сте 100% одговорен за заемот, а заемодавците не сакаат да ве отпуштат од куката. Разговарајте со основниот заемопримачот за рефинансирање, и запомнете дека нивната иднина е врзана за твое.
Со некои кредити (студентски кредити, особено), полесно е да се добие ко-потписник на заемот по период на навремени плаќања. Сепак, станбените кредити не ги нудат истите карактеристики.
Престанете со тврдењата
Односниот удел нема да го отстрани името на заемопримачот од хипотека. Со декларација за откажување, сопственикот може да ги пренесе сите сопственички права на некој друг, но сите договори за заем остануваат непроменети (откажувањето на сопственоста не значи да се откажете од одговорноста за плаќање). Како резултат на тоа, декларацијата за поднесување оставка може да го остави позајмувачот полошо - тие должат пари на имотот, но повеќе немаат сопственички интерес во него.
Важна информација
Информациите на оваа страница се основни по природа и не можат да се сметаат за правни или финансиски совети. Разговарајте со локален адвокат запознаен со вашата ситуација пред да направите финансиски одлуки.