Водич за купувачи и продавачи
Оваа страница се занимава со изнајмување за да поседува трансакции кои вклучуваат дома, но има и други видови на програми таму.
Што е изнајмување да поседувате?
Изнајмувањето да се поседува е начин да се купи или продаде нешто со текот на времето, давајќи му на купувачот "опција" за купување во некоја точка во иднина.
Со традиционално купување и продажба, купувачот и продавачот го завршуваат купувањето повеќе или помалку веднаш по усвојувањето на условите (при затворање), но изнајмувањето на сопственост е различно.
Под кирија за поседување на договор, купувачот и продавачот се согласуваат со можноста за продажба во некоја точка во иднина. На крајот на краиштата, закупувачот / купувачот одлучува дали трансакцијата всушност ќе се одвива. Во меѓувреме, купувачот врши плаќања на продавачот, а дел од тие плаќања (обично) ги намалуваат парите потребни за купување на куќата подоцна.
Зошто да купувате со изнајмување да поседувате?
Изнајмувањето на сопствени програми може да биде атрактивно за купувачите, особено оние кои очекуваат да бидат во посилна финансиска позиција во рок од неколку години.
Купи со лош кредит: Купувачите кои не можат да се квалификуваат за станбен кредит може да почнат да купуваат куќа со кирија за да поседуваат договор. Со текот на времето, тие можат да работат на обновување на нивните кредитни резултати , и тие може да бидат во можност да добијат кредит, откако конечно е време да се купи куќата.
Заклучување на куповната цена: На пазарите со зголемување на цените на куќите, купувачите можат да добијат договор за купување по денешна цена (но купувањето ќе се одвива неколку години во иднина). Купувачите имаат можност да се повлечат ако падне цените на куќите, иако без разлика дали тоа има смисла финансиски ќе зависи од тоа колку тие платиле според договорот.
Тест возење: Купувачите можат да живеат во дом пред да извршат купување на имотот. Како резултат на тоа, тие можат да научат за проблемите со куќата, кошмарите соседи и другите проблеми пред да биде предоцна.
Премести помалку: Купувачите кои се посветени на дом и населба (но не можат да купат) можат да влезат во куќа што ќе ја купат на крајот. Ова ги намалува трошоците и непријатностите за движење по неколку години.
Изгради капитал: технички, закупувачите не градат капитал на ист начин што го прават сопствениците на куќи. Сепак, плаќањата можат да се акумулираат и да обезбедат значителна сума што треба да се стави кон купување на домот. Купувачите, исто така, можат да штедат пари само на штедна книшка и наместо тоа да ги користат тие фондови (избегнување на замките за изнајмување на сопственост и обезбедување на способност да купат куќа).
Зошто да продаваме со наемнината?
Продавачите, исто така, може да имаат корист од киријата за сопствени аранжмани.
Повеќе купувачи: Ако имаш проблеми со привлекување на купувачи, можете исто така да ги продавате на наемниците кои се надеваат дека ќе купат во иднина. Не секој има добар кредит и може да се квалификува за заем, но на сите им треба место за живеење.
Заработи го приходот: Ако не треба веднаш да се продаде и да ги искористите парите за друг аванс , можете да заработите приход од наемнини додека се движите кон продажба на имот.
Повисока цена: Можете да побарате повисока продажна цена кога нудите изнајмување на сопственост. Ти даваш можност за која луѓето можеби ќе сакаат да платат. Изнајмувачите исто така имаат "опција" за купување на куќата - која никогаш не би можеле да ја користат - и флексибилноста секогаш чини екстра.
Инвестиран закупец: Потенцијалниот купувач е поверојатно да се грижи за имот (и да се дружи со соседите) отколку закупец без кожа во играта. Купувачот веќе е инвестиран во имот и има интерес да го одржува.
Како работи
Сè е преговарано: изнајмување на сопствената трансакција, исто така познат како опција за закуп, започнува со договорот. И купувачот и продавачот се согласуваат со одредени услови, а сите услови можат да се менуваат за да ги задоволат потребите на секого. Во зависност од тоа што ви е важно (без разлика дали сте купувач или продавач), можете да побарате одредени функции пред да потпишете договор.
На пример, може да побарате поголемо или помало плаќање однапред, ако тоа би било корисно за вас.
Совет е од суштинско значење: Бидете сигурни да ги разгледате сите договор со недвижен имот адвокат, бидејќи овие трансакции може да биде комплицирано, и има многу пари кои се вклучени. Изнајмувањето на сопствени договори е особено ризично за купувачите. Неколку измами ги искористуваат луѓето со слаб кредит и големи надежи за купување дома. Дури и со чесен продавач, можно е да се изгуби многу пари доколку работите не се одвиваат според планираното.
Опција за купување: На почетокот на секоја кирија за сопствени трансакции, купувачот му плаќа на продавачот премија за опција , која често е околу пет отсто од крајната куповна цена (иако тоа сигурно може да биде повисока или пониска). Оваа исплата му дава на купувачот право или "опција" - но не и обврска - да купи куќа во некоја точка во иднина.
Без наплата: Почетната премија не се враќа, но може да се примени на куповната цена (ако купувачот некогаш го купи домот, таа нема да мора да излезе со толку пари). Поголемите опциски плаќања се ризични за купувачите: ако договорот не помине низ која било причина, нема начин да се вратат тие пари. Продавачот вообичаено добива да ги задржи премиите за исплата по завршување на киријата за сопствени трансакции.
Набавна цена: Купувачот и продавачот поставиле куповна цена за домот во нивниот договор. Во одреден момент во иднина (обично помеѓу една и пет години, во зависност од преговорите), купувачот може да го купи домот за таа цена - без оглед на тоа што всушност вреди домот. При поставувањето на цената, цената што е повисока од сегашната цена не е невообичаена (во спротивно, продавачот е подобро да продава денес). Ако домот се поскапел побрзо од очекуваното, работите излегуваат во корист на купувачот. Ако дома губи вредност, закупецот веројатно нема да го купи домот (делумно поради тоа што нема да има смисла, а делумно затоа што закупецот можеби нема да може да се квалификува за голем заем со висок однос на заем-вредност ). Купувачите обично аплицираат за хипотека кога ќе дојде време за купување на домот.
Месечни плаќања: Купувачот / закупувачот, исто така, прави месечни исплати на продавачот. Овие исплати служат како плаќања за изнајмување (бидејќи продавачот и понатаму е сопственик на имотот), но закупецот обично плаќа малку повеќе секој месец. Дополнителниот износ обично се припишува на крајната куповна цена, така што ја намалува сумата на пари што купувачот треба да ја има при купувањето на домот. Повторно, дополнителната кирија "премија" не е рефундирана - го компензира продавачот за чекање за да види што ќе направи купувачот (продавачот не може да го продаде имотот на некој друг додека не заврши договорот со закупувачот).
Одржување: Сите вклучени придобивки од добро одржувани домови, но кој треба да плати? Вашиот договор треба да определи кој е одговорен за рутинско одржување и обемни поправки. Некои договори велат дека нешто под $ 500 е одговорност на купувачот, но локалните закони може да ги комплицираат работите (од сопствениците може да се бара да обезбедат одредени погодности, дури и ако вашиот договор вели поинаку).
Изнајмување на сопствени замки
Ништо не е совршено, а тоа вклучува кирија за сопствени програми. Овие трансакции се комплицирани, и двата купувачи и продавачи можат да добијат некои непријатни изненадувања. Неколку примери се наведени подолу, но листата на работи што потенцијално може да тргне наопаку е многу подолга. Само локален адвокат за недвижности може да ви даде добра идеја за тоа што е во прашање во вашата ситуација, па не заборавајте да ја посетите со еден пред да потпишете нешто.
Ризици за купувачи
Заобиколување на пари: Ако не го купите домот - од која било причина - ќе ги изгубите сите дополнителни пари што ги плативте. Продавачите кои лесно се искушаат може да ви го отежнат или непривлечно да купат.
Полека напредок: Може да планирате да го подобрите вашиот кредит или да го зголемите приходот за да се квалификувате за заем кога опцијата ќе заврши, но работите можеби нема да функционираат како што е планирано.
Помалку контрола: Вие сеуште не поседувате имот, така што немате целосна контрола над неа. Вашиот сопственик би можел да престане да прави исплата на хипотека и да го изгуби имотот преку запленување , или можеби нема да бидете задолжени за одлуки за главните предмети за одржување. Исто така, вашиот сопственик може да изгуби пресуда или да престане да плаќа данок на имот и да заврши со заложно право на имотот . Договорот треба да ги опфати сите овие сценарија (и на сопственикот не му е дозволено да продаваат додека имате опција на имотот), но правните битки секогаш се голема болка.
Паѓање на цените: цените на куќите може да паднат , и можеби нема да можете повторно да преговарате за пониска куповна цена. Потоа останувате со можност да ги изгубите сите пари од вашата опција или да ја купите куќата. Ако вашиот заемодавач не одобри огромен заем, ќе треба да донесете дополнителни пари за да затворите за аванс.
Задоцнетите исплати болат: Во зависност од вашиот договор, ако не плаќате кирија на време, може да го изгубите правото на купување (заедно со сите дополнителни плаќања). Во некои случаи, можете да ја задржите вашата опција, но вашата дополнителна исплата за месецот не е "сметана", и нема да го додаде износот што сте го нарачале за евентуално купување.
Домашни проблеми: Може да има проблеми со имотот за кој не знаете сè додека не се обидете да го купите (како што се проблемите со наслов). Однесувајте се кон изнајмување за сопствено купување како "вистинска" набавка - добијте инспекција и насловот за пребарување пред да се нуркате.
Измамите: Изнајмувањето на сопствени измами е привлечен начин да се земат големи суми пари од луѓе кои не се во финансиска сигурна позиција.
Ризици за продавачите
Нема сигурност: Вашиот закупувач можеби нема да купи, па мора повторно да започнете и да пронајдете друг купувач или закупец (но барем да ги задржите дополнителните пари).
Бавни пари: Не добивате голем паушал, за кој можеби ќе треба да купите следна куќа.
Недостасува благодарност: Вие обично се заклучувате во продажната цена кога ќе потпишете кирија за да имате договор, но цените на домот може да се зголемат побрзо отколку што очекувавте. Вие би можеле да направите подобро изнајмување место и да добиете договор за продажба во иднина (или можеби немате).
Паѓање на цените на куќите: цените на куќите може да паднат, и ако вашиот закупувач не купи, би било подобро да се продаде имотот.
Откривање на недостатоци: Купувачите можат да откријат недостатоци кои никогаш не сте ги знаеле за користење на домот поинаку, и тие може да одлучат да не купуваат. Можеби водоводот може да се справи со неколку, но не и семејство од пет, и никој не можеше да знае за проблемот. Не се обидувате да измамите некој - тоа е дефект што никогаш не се појавил под претходниот животен аранжман - но сега тоа е проблем и ќе треба да му го откриете на идните купувачи (или да го поправите).