Клиентите ме запрашаа толку многу пати за проценките на вредноста на Zillow што претпоставувам дека сите се прашуваат дали Zillow е точен со својот Zestimate. Мислам дека првото нешто што треба да се разбере е што Зилоу не е. Zillow не е во недвижен имот. Не знам какви било агенти за недвижнини кои работат во Zillow (но сепак не е така). Тоа не е јавна услуга како библиотека. Zillow е бизнис веб-страница, основана за да ги привлече очното јаболко кое сака да гледа во домовите и, пак, да продава реклами за професионалци во недвижности.
Zillow базира многу заклучоци за мислењата формирани со набљудување на податоците собрани од различни извори. Секој има мислење за нешто. Можете да се согласите или да не се согласувате. Мислењата не се факти. Ако Zillow имаше прст на пазарот пулсот преку своја специјална кристална топка, Zillow би го предвиделе колапсот на пазарот на домување , и тоа не се случило. Всушност, Zillow беше само да започнете кога на пазарот почна да се распаѓа.
Тоа е како аналогијата дадена од Рандолф Дјук во филмот " Места за продажба" на Еди Марфи во 1983 година, во кој ликот на војводата објаснува дека, ако пазарот се искачи или пазарот се симне, стоковните брокери (и, да, дури и компании како Zillow) да правиш пари.
Разбирање на Zestow Зилова
Zillow стекнати податоци со спојување на сите информации за домување што може да се најдат. Амалгамирањето е фенси збор за мешање и спојување на податоци од различни извори во еден извор.
Правилно направено, соединувањето може да создаде монопол. Но, да не се понапред од самите себе. Постојат многу компјутеризирани програми кои можат да ја предвидат вредноста на домот. Дури и агентите за недвижнини користат компјутеризирани програми, но разликата е агентите за недвижности не се потпираат на тие програми, како, да речеме, може да се гледаат вештачката интелигенција.
Сè уште не сме сосема таму.
Барем засега, Zillow не може да предвиди како купувачот ќе се почувствува кога ќе влезе во домот. Zillow не може да ви каже дали ентериерот е надграден, ако изработката е супериорна, или дали употребените материјали се инфериорни, или дали училиштето зад аголот има намалена вредност на домови за фудбалско игралиште, или кој било друг број факторите на недвижностите и проценителите ги користат кога го познаваат соседството и го проверуваат домот лично.
Како агенти пристигнуваат при проценка на вредноста
Не зборувам за сите агенти за недвижнини, но сум бил во бизнисот повеќе од 40 години и поседувам адекватна ако не над просечното ниво на компетентност. Кога ќе почнам да проценувам имот, првото нешто што го правам од мојот компјутер е да го проучувам домот од сателит во Google. Забележувам дали се потпира на зафатената улица, близината на комерцијалниот имот или автопати, големината на другите домови во близина, вегетацијата и уредувањето, неговата ориентација кон сонцето и, ако имам среќа, може да има слика на надворешноста плус улична сцена.
Јас, исто така, се кандидира две групи на автоматски вреднување. Една од нив е преку Реалист, компанија во сопственост на CoreLogic, која е податок оддалечен од сите продажби, вклучувајќи и не-МЛС, и ќе ги земе предвид опкружувањето во домот со различна разлика од 25% или помалку во конфигурацијата и типот, вклучувајќи и други параметри кои рачно ги воспоставам.
Другата автоматска проценка се базира и врз продажбата повлечена директно од МЛС и пресметана врз основа на квадратни снимки , вклучувајќи високи, ниски, средни и просечни вредности на сите продадени, во очекување и активни огласи. Овие две вредности сами по себе често се многу различни од едни со други, но, заедно, можам да дојдам до опсег на вредност, генерално не повеќе од 5% разлика. Но, тоа не е скоро доволно за да се воспостави вредност.
Вооружени со таа информација, јас потоа го проверувам домот и гледам низ очите на купувачот, како ќе го разгледува проценителот, и каде треба да бидеме позиционирани против конкуренцијата за да се вози сообраќај кон дома . Не е невообичаено за мене да влезам дома со подготвен договор за котација во рака и да завршам рачно менување на цената на листата по гледањето на домот. Автоматизацијата не го зазема личното оценување.
Zillow Zestimate со точност на вредноста
Zillow никогаш не тврди дека е 100% точни цело време или дури 80% прецизно поголемиот дел од времето во сите области. Ако сите домови во шест блок радиус се многу слични едни на други, да речеме, една приградска поделба, исполнета со домови изградени околу истата година, со иста големина и со идентични удобности, проценката на Zillow ќе биде многу попрецизна, можеби во рок од 10%, бидејќи нема доволно специфични варијации за да се исклучи. Други пати, воопшто нема да биде толку близу.
Извлеков четири типични домови кои лично ги продадов за да ги споредите со Zestimate за вас. Еден имот е две куќи на многу во Мидтаун Сакраменто, кој се наоѓа на прометната улица во близина на железничките пруги и блиску до шумот на автопат, наспроти комерцијална сопственост. Zillow ја проценува вредноста на тој дом на 380.733 долари, но се продава на 349.000 долари, по речиси 6 месеци на пазарот, со многу изложеност. Проценката на Zillow била околу 9% превисока.
Вториот дом беше обичај на брегот во округот Џеб на Сакраменто. Зилоу го ценел тој дом на 983.097 долари. Продаден е на 1.085.000 долари, што е за 10% повеќе од проценката на Zillow. Ако продавачите се потпираа на проценката на Zillow, тие би загубиле повеќе од 100.000 долари, што не е мала промена.
Третиот дом беше реконструиран дом во ексклузивна област на Дејвис, Калифорнија, во близина на Универзитетот во Дејвис. Зилоу го ценел тој дом на 1.230.563 долари, но се продаде за 1.495.000 долари, а за пари, немаше финансирање. Дека Zestimate беше повеќе од 20% премногу ниско.
Четвртиот дом беше дом на лак-фронт во Елк Гроув, Калифорнија. Повторно, проценката на Zillow беше премногу ниска, на 488.711 долари, а се продаде за уште 16%, што вклучува проценка на давателот на купувачот, на 565.500 $.
Zestimate е формулиран да им даде на посетителите на веб-страницата голем број на вредност. Тоа не е замислено да го замени проценката, ниту пак мислењето на недвижникот за вредност. Јас секогаш земам gander на Zillow вредности пред да го посетам продавачот, бидејќи знам дека продавачот ги гледа тие вредности. Не затоа што има вредност за мене како професионалец во проценката. Агентите за недвижности не го користат Zillow за да ценат дом.
Сфаќам дека некои агенти ќе им кажат на своите клиенти да ја разгледаат цената во Zillow за да го оправдаат она што е добра зделка што ја добиваат при купување дома, обезбедувајќи дека Zestimate е многу повисока од вистинската продажна цена. Тоа е селективна употреба со агенти. Кога цената е во нивна корист, тие може да го користат. Дури и банките не знаат подобро, така што во кратки ситуации на продажба, на пример, кога понудата е повеќе од Zestimate, краток агент за продажба може да укаже на Zestimate за кратката продажба на банката.
Сепак, Zillow нуди многу повеќе за потрошувачот од аспект на Zestimate. Верувам дека луѓето се толку заглавени на Zestimate дека тие ги игнорираат изобилен богатство на информации на таа веб-страница која вклучува тврди факти, релевантни податоци, споредливи продажби и демографски податоци за соседството, од кои сите може да се непроценливи за секој прв пат купувач на домови или дома продавачот во трансакција со недвижнини.
Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.
Целосно откривање: Елизабет Вајнтраб исто така е агент на Премиер Zillow