Придобивките од сопственост на имотот без кавга
Инвестициските фондови за инвестирање во недвижнини, или REITs, можат да бидат пригоден начин за просечниот инвеститор да профитира без да се расправа за стекнување на директна сопственост. Затоа го вклучивме овој сеопфатен есеј во нашиот Водич за инвеститори за инвестиции во недвижнини .
Пред 1960 година, само богатите поединци и корпорации имаа финансиски средства неопходни за инвестирање во значајни проекти за недвижнини, како што се трговски центри, корпоративни паркови и здравствени установи. Како одговор на ова, Конгресот го усвои Актот за инвестирање во инвестиции во недвижнини од 1960 година. Законодавството ги ослободува овие специјални намени од данокот на добивка доколку се исполнети одредени критериуми. Се надеваше дека финансискиот поттик ќе предизвика инвеститорите да ги здружат своите ресурси заедно за да формираат компании со значителни имотни средства, обезбедувајќи им на истите можности за просечниот Американец, како што им беше достапен на елитата. Три години подоцна, беше формиран првиот REIT.
Првичното законодавство има некои значајни недостатоци, меѓутоа, со тоа што од директорите задолжени за бизнисот се бара да ангажираат трети лица за да обезбедат услуги за управување и лизинг на имот. Овие ограничувања беа укинати во Законот за даночна реформа од 1986 година. Тринаесет години подоцна, во 1999 година, беше донесен Законот за модернизација на REIT.
Законот им овозможува на REITs да формираат оданочливи подружници со цел да обезбедат специјализирани услуги за станарите кои вообичаено не спаѓаат во доменот на инвестирање во недвижнини. Иако законот сè уште има некои ограничувања во однос на видовите на услуги кои можат да се понудат, се очекува квалитетот на услугата во сопственост на сопственост на REIT значително да се подобри како резултат на нејзиниот премин.
Барања за статус на REIT
Според Ралф блок во инвестирање во REITs: фондови за инвестирање во недвижнини, секој REIT мора да ги помине овие четири тестови годишно со цел да го задржи својот посебен даночен статус:
- "REIT мора да дистрибуира најмалку 90 проценти од својот годишен приход кој се оданочува, со исклучок на капиталните добивки , како дивиденда на своите акционери.
- РЕИТ мора да има најмалку 75 отсто од средствата што ги вложуваат во недвижнини, хипотекарни заеми , акции во други REITs, пари или државни хартии од вредност.
- РЕИТ мора да извлече најмалку 75% од својот бруто приход од кирии, хипотекарните интереси, или придобивките од продажбата на недвижен имот. И најмалку 95 проценти мора да доаѓаат од овие извори, заедно со дивиденди, камати и добивки од продажба на хартии од вредност.
- РЕИТ мора да има најмалку 100 акционери и мора да има помалку од 50 проценти од акциите што се концентрирани во рацете на пет или помалку акционери. "
Освен спречувањето на двојното оданочување, REITs нудат бројни други придобивки кои вклучуваат:
Професионален менаџмент
Во повеќето случаи, инвеститорот што купува имот за изнајмување е оставено на сопствените уреди. REITs им овозможуваат на инвеститорите да имаат свои имоти со кои управува професионален тим за недвижнини кој ја познава индустријата, го разбира бизнисот и може да ги искористи можностите благодарение на неговата способност да собира средства од пазарите на капитал. Придобивките не се ограничени на финансиската моќ на менаџерскиот тим. Сопствениците на REITs нема да добијат телефонски повици во три саати за да поправат преполн тоалет.
Ограничување на личниот ризик
REITs може значително да го ограничат личниот ризик. Како? Ако инвеститорот сака да купи недвижен имот, најверојатно ќе преземе долг со позајмување на пари од пријатели, семејства или банка.
Често, од него ќе се бара лично да ги гарантира средствата. Ова може да го остави изложени на потенцијално разурнувачка одговорност во случај проектот да биде неуспешен. Алтернативата е да се дојде до значителни износи на капитал со пренамена на неговите други средства, како што се акции, обврзници, инвестициски фондови и политики за осигурување на живот. Ниту една алтернатива најверојатно нема да биде идеална.
Купувањето на REIT, од друга страна, може да се направи со само неколку стотици долари, бидејќи цените на акциите често се толку ниски, ако не и пониски, од сопственички хартии од вредност. Инвеститор кој сака да инвестира 3.000 долари во недвижнини, ќе ги користи истите награди на про-рејтинг основа како оние кои сакаат да инвестираат 100.000 долари; во минатото, едноставно не беше можно да се добие ваков вид на диверзификација во класата на недвижен имот, без да се преземат партнери или да се користи потпора.
Ликвидност
За разлика од директната сопственост на имотот, REIT нуди ликвидност и дневни котирани цени. Многу инвеститори го грешат ова за зголемен ризик . Откако просечниот инвеститор во недвижности стекнал куќа, станбена зграда или единица за складирање, тој првенствено се интересира за идните изгледи за приход од изнајмување, а не за потенцијалната продажна вредност на имотот доколку го стави на пазарот. Навистина, ако инвеститорот го поседува имотот за дваесет години, веројатно тој живеел преку значителен бум и бисти во циклусот на недвижности. Во повеќето случаи, безбедно е да се претпостави дека поради недостигот на дневна понуда за препродажба, инвеститорот никогаш не престана да смета дека неговата недвижност флуктуира исто како и секој обичен залог (иако во многу помал степен.) Во овој случај , недостатокот на цитираната цена е погрешно за стабилност. Како што изјави Бенџамин Греам во неговото издание на Интелигентниот инвеститор од 1970-тите:
"Тогаш [за време на Големата депресија ] беше психолошка предност во сопственост на деловни интереси кои немаат цитиран пазар. На пример, луѓето што ги поседувале првите хипотеки на недвижен имот кои продолжувале да плаќаат камата, можеле да си кажат дека нивните инвестиции ја задржале нивната целосна вредност, при што не постојат пазарни цитати за да се покаже поинаку. Од друга страна, многу котирани обврзници на хартии од вредност со уште подобар квалитет и поголема основна сила претрпеа сериозни намалувања во нивните пазарни цитати, со што нивните сопственици сметаат дека пораснале многу посиромашни. Всушност, сопствениците беа подобри со котираните хартии од вредност, и покрај ниските цени на овие. Зашто, ако сакаа, или беа принудени да, барем можеа да ги продадат проблемите - можеби да ги разменат за уште подобри поволности. Или тие би можеле исто толку логично да ја игнорираа акцијата на пазарот како привремена и во основа безначајна. Но, тоа е самоизмама да се каже дека не сте доживеале никакво намалување на вредноста само затоа што вашите хартии од вредност немаат цитиран пазар на сите. "
Со други зборови, и покрај фактот дека котираната цена на REIT може да варира на дневна основа, економската реалност на директното инвестирање во недвижнини не се разликува. Во суштина, тоа е како да сопственикот на REIT едноставно не го подигнал документот и ја испитал цената што му ја понудил г-дин Пазар. Преземајќи го еден чекор понатаму, оваа претпоставена неповолност е, всушност, една од предностите на поседување на REITs. За разлика од директните недвижни ствари, тие се течно средство кое може да се продаде прилично брзо за да се подигне пари или да се искористат други можности за инвестирање.
Одлични алатки за пензионирање или приходи за животни трошоци
Значителен дел од приносот што се припишува на инвестирање во REITs се должи на големите парични дивиденди . Бидејќи ваквите дистрибуции на дивиденди се оданочуваат со стапки на персонален данок на доход, кои историски беа 39,8% (благодарение на даночните намалувања на Буш, оваа стапка е намалена на 35%), чичко Сем може да земе значителен касн од вашата добивка. Еден начин да се спротивстави на ова е да ги задржите вашите инвестиции во недвижности во вашите ИРА или други сметки за пензионирање. Децениите на ослободување од данок може да резултираат со стотици илјади долари повеќе во заштедата во пензија.
REITs се исто така особено погодни за пензионерски портфолија, бидејќи паричната дивиденда не само што обезбедува доход за живеење, туку и воспоставува фантомски кат за цената на акциите. На пример, при пад на пазарот, приходот за дивиденда на крајот ќе стане доволно атрактивен за да се спречат понатамошните продажби (под претпоставка дека основниот бизнис не е во опасност). Ова може да резултира со поголема стабилност во време на пазарни кризи.
Терминот капитал REIT се однесува на правно лице кое се занимава со стекнување, управување, градење, реновирање и продажба на недвижен имот. Овој тип на доверба за инвестирање во недвижнини нуди најголем потенцијал за награда и како таква има тенденција да биде фаворизирана од професионални менаџери за пари . Equity REITs често работат во одредена област на експертиза. Некои примери вклучуваат:
- Станбени REITs
- Малопродажни REITs
- Канцелариски и индустриски РЕИТ
- Здравствена заштита REITs
- Само-складирање REITs
- Хотели и одморалиште REITs
Станбени REITs
Овој тип на REIT е специјализиран за станбени згради и / или други станбени објекти под закуп на поединци. Најголемата опасност за резиденцијалните станбени објекти е надградба во одредена географска област за време на опаѓање на економската средина . Во такви случаи кога понудата се зголемува со намалување на побарувачката, менаџерскиот тим е принуден да ги намали кириите за да ги одржи стапките на искористеност.
Пример за станбени домови: Avalon Bay Communities
Според Ројтерс, заедниците на Авалон Беј (АВБ), познати по своите луксузни станбени заедници, "е инвестициона инвестициска доверба која се фокусира на развојот, обнова, стекнување, сопственост и работење на станбени заедници на високи пазари на бариера за влез на Соединетите држави. На 27 февруари 2004 година, Друштвото поседува или поседуваше директен или индиректен сопственички интерес во 131 оперативен станбени заедници кои содржеа 38.504 станбени домови во 10 држави и во округот Колумбија, од кои беа во фаза на реконструкција две заедници со 1089 станбени домови. Покрај тоа, на тој датум, AvalonBay поседува или поседува директен или индиректен сопственички интерес во 11 заедници во фаза на изградба, кои се очекува да содржат збир од 3.493 станбени домови, кога ќе бидат завршени. Таа, исто така поседуваше директен или индиректен интерес за сопственост во правата за развој на дополнителни 40 заедници кои, доколку се развиени на начин што се очекува, ќе содржат околу 10.070 станбени домови.
Малопродажни REITs
Постојат голем број на специјалитети во областа на малопродажните REITs, вклучувајќи трговски центри и трговски центри. Посебна корист за првото е дека трошоците за изградба се значителни; мерено во десетици или стотици милиони долари. Оваа висока цена за бариера на влез помага да се задржи експанзијата под контрола, што го прави прекумерното снабдување помала загриженост.
Пример за малопродажба REIT: Regency Realty Corp.
"Regency Centers Corporation е инвестиција за инвестирање во недвижнини која поседува и управува трговски центри за набавка на намирници во САД. Почнувајќи од 31 декември 2003 година, портфолиото на инвестиции во недвижнини на компанијата опфати 265 трговски центри во 22 држави со 30,3 милиони квадратни метри бруто изнајмувачка област (GLA) и беше 92,2% под закуп. Географски гледано, 19,6% од GLA се наоѓаат на Флорида, 19,5% во Калифорнија, 16,8% во Тексас, 6,6% во Грузија, 6,3% во Охајо и 31,2% во 17 други држави. Regency ги поседува и управува своите трговски центри преку своето партнерско работење, Regency Centers, LP (RCLP), во кое компанијата поседува 98% од оперативните партнерски единици. Оперативните, инвестициските и финансиските активности на Regency се генерално извршени од страна на RCLP. "- Бизнис резиме на Реутер
Канцелариски и индустриски РЕИТ
Кабинетот сектор на довербата на пазарот на инвестиции на недвижен имот историски е најголем. Примарниот недостаток е фактот што канцелариските изнајмувачи обично имаат многу подолг период на закуп, што значи дека во време на опаѓање на изнајмување и пониско вработување, оние станари кои вршат најавување ќе имаат пониски, помалку профитабилни стапки заклучени за многу години. Ова, исто така, може да биде благослов, сепак, ако имотот е исполнет за време на кратко снабдување и висока побарувачка. Канцеларијата REITs, како што може да се замисли, е многу циклична. Индустриските REITs, од друга страна, имаат тенденција да генерираат стабилен, предвидлив паричен тек благодарение на високите стапки за обновување на лизинг и ниските капитални трошоци и барањата за одржување.
Пример за канцелариски и индустриски REIT: Центар за доверба на имот
"Trust Centre Trust Trust е инвестиција за инвестиции во недвижнини што поседува и управува првенствено со магацински и други индустриски објекти во градското подрачје Чикаго, Илиноис. ЦентаротПоинт се обидува да создаде вредност на акциите преку управување со клиентите, инвестициите, развојот и обнова на складиштето, дистрибуцијата, лесното производство, воздухопловен и железнички објекти. Компанијата, исто така, развива индустриски паркови со повеќе објекти, кои се стратешки лоцирани во близина на автопати, аеродроми и железнички пруги. На 31 декември 2003 година, инвестициското портфолио на компанијата за оперативен магацин и други индустриски објекти се состоеше од 187 имоти, вкупно околу 34,4 милиони квадратни метри, со разновидна основа од околу 284 станари ангажирани во различни бизниси. На 31 декември 2003 година, ЦентаротПоинт ја презеде контролата врз големото портфолио на земјиште кое надминува 3000 хектари, по што може да се развие 50,1 милиони квадратни метри складиште и други индустриски објекти. "- Резитер
Здравствена заштита REITs
Здравствената заштита REITs градат, купуваат и изнајмуваат специјализирани згради како болници, домови за стари лица, медицински установи и објекти со помош на живеење. Овој сектор на РЕИТ е прилично имун на рецесијата , иако во голема мера зависи од финансиското здравје на закупецот, кој, пак, се потпира на медицински надоместоци обезбедени од Владата на САД. Сојузното менување во здравствената политика очигледно би имало значителен ефект врз REITs за здравствена заштита.
Пример за здравство REIT: Здравствена заштита REIT, Inc.
"Здравствена заштита REIT, Inc. е капитална инвестициска инвестиција за инвестиции во недвижнини (RIET) која инвестира во здравствени установи, првенствено квалификувани медицински сестри и помошни објекти за живеење во САД. Друштвото, исто така, инвестира во објекти за специјална нега. Во текот на годината што завршува на 31 декември 2003 година, Друштвото има инвестирано во 328 објекти лоцирани во 33 држави и управувани од 47 различни оператори. Портфолиото опфати 219 помогнати објекти за живеење, 101 стручни установи за нега и осум специјализирани установи за нега. Во октомври 2003 година, компанијата ја продаде својата инвестиција во Atlantic Healthcare Finance LP "- бизнис резиме на Реутер
Само-чување REITs
Секторот за самостојно складирање на REIT е донекаде отпорен на рецесија. Повеќе изненадувачки е фактот дека корпоративните клиенти сочинуваат значителен дел од изнајмувањата за складирање. Бариерите за влез се значително пониски од другите видови REITs поради помалиот износ на капитал потребен за изградба на објект за складирање.
Пример за самостојно складирање REIT: Sovran Self Storage, Inc.
"Sovran Self Storage, Inc. е само-управувана и само-управувана инвестиција за инвестиции во недвижнини што стекнува, поседува и управува со својства за само-складирање. Почнувајќи од 1 март 2004 година, имало 265 сопствени и / или управувани сопствени простории за складирање, кои се состојат од приближно 15,5 милиони нето квадратни стапки за изнајмување, сместени во 21 држава во источните и среднозападни САД, Аризона и Тексас. Sovran Self Storage ги управува 11 од овие својства за Locke Sovran I, LLC, неконсолидирано заедничко вложување кое е 45% во сопственост на компанијата. Почнувајќи од 1 март 2004 година, сите, освен две од нејзините имоти, го извршиле деловното работење под трговското име Само-складирање на Чичко Боб. Објектите за само-складирање на компанијата нудат евтин, лесно достапен, затворен простор за складирање на станбени и комерцијални корисници од месец до месец. Сите имот има менаџер на имот на лице место за време на работното време. Клиентите имаат пристап до нивните простори за складирање за време на работното време, а на некои комерцијални клиенти им се обезбедува 24-часовен пристап. "- Резиме на Бизнис Резиме
Хотел и одморалиште REITs
Во светот на инвестирање во недвижнини, хотелскиот и одморалниот сектор е оној кој е најтесно поврзан со целокупната економија. Кога времињата се лоши, луѓето патуваат помалку за бизнис и задоволство, сечење право во срцето на крајна линија на овие компании. Како резултат на тоа, инвеститорите во хотелот REITs треба да се загрижуваат не само со надградување, туку и со економскиот изглед на географската област во која се наоѓа хотелот или одморалиште, како и на целата земја.
Пример на хотел и одморалиште REIT: Ласјал хотелот имот
"LaSalle Hotel Properties е самоуправна и самоуправа инвестициска инвестиција која инвестира, купува, поседува и закупни првенствено луксузни и луксузни хотели со целосна услуга лоцирани во конвенции, одморалишта и големи урбани бизнис-пазари. Заклучно со 31 декември 2003 година, компанијата поседуваше интереси во 17 хотели со околу 5.600 соби / апартмани кои се наоѓаат во 10 држави и во округот Колумбија. Независни хотелски оператори управуваат со хотелите. Значително се задржуваат сите средства на Друштвото, а сите негови операции се спроведуваат преку Ласерско оперативно партнерство на Хотел, ЛП. Компанијата е единствениот генерален партнер на оперативното партнерство со приближно 98,3% сопственост од фискалната година која заврши на 31 октомври , 2003 година. Останатите 1,7% се одржуваат од страна на други ограничени партнери. "- Бизнис резиме на Реутер
Зошто REITs продава имот
Доколку целта на РЕИТ е да се стекне и профитираат од инвестиции во недвижнини, зошто некои менаџерски тимови ќе изберат да продаваат имот? Како и повеќето добри бизниси, препорачливо е REITs периодично да го ревидираат своето портфолио на имот и да одлучат кои средства веројатно ќе генерираат помалку од просечни парични текови во наредните години. Средствата од продажбата на овие имоти можат да се реинвестираат во можности со повисоки перспективи или да се зајакнат билансот на состојба (односно намалување на долгот ) или да се зголеми богатството на акционерите преку програма за реоткуп на акции . Инвеститорите мора да ја сфатат примарната цел на која било успешна корпорација да биде да го зголеми богатството на акционерите, а не само бездушно да продолжи да прави бизнис.
Користење на REITs за диверзификација и распределба на средства
Инвестирањето во недвижнини нуди атрактивна алтернатива за обични акции, обврзници и вложување на инвестициски фондови. Сепак, оние инвеститори кои се грижат за диверзификација , мора да запомнат дека не е доволно само да се купат неколку REITs и да се јави на разни портфолио. Наместо тоа, инвеститорот мора да се увери дека REITs што ги стекнува претставува географски и секторски разновидна група на својства. За одбранбениот инвеститор , далеку е побезбедно да поседува неколку станбени, канцелариски, индустриски, складишни и здравствени REITs од Њујорк до Калифорнија под различни менаџерски тимови отколку што би било да се купи само фирма за складирање со седиште во Пенсилванија.
Хипотекарни дознаки
Хипотека REIT е компанија која е специјализирана за преземање, стекнување и задржување на долгови со гаранции за недвижности . Хипотекарните REITs се суштински кредитни портфолија, наспроти сопственоста на средството, како што е случај со нивните колеги за капитал.
Хибридни REITs
REIT се нарекува хибрид кога има и капитални и хипотекарни компоненти. Иако не се толку силно фаворизирани од страна на инвестициските советници како чисти капитални инвестициски фондови, тие се уште се атрактивни инвестициски алтернативи.
Резиме: Предности на инвестирање во недвижности преку REITs
- Избегнато е двојно оданочување, овозможувајќи поголем дел од капиталот на инвеститорот да се соедини.
- Професионален, посветен менаџерски тим одговорен за секојдневното работење на бизнисот, обезбедувајќи му на инвеститорите експертиза надвор од неговата или нејзината база на знаење.
- За разлика од недвижностите кои директно ги поседува инвеститорот, REITs се течно средство кое може да се продава прилично брзо за да се подигне пари или да се искористат други можности за инвестирање.
- Користејќи REITs, инвеститорите со само неколку илјади долари на располагање можат да ги диверзифицираат своите имоти помеѓу различните географски области и имотот специјализации. Во случај на директна сопственост на имотот, ова нема да биде финансиски изводливо, освен ако инвеститорот не презел прекумерно влијание или деловни партнери.
- REITs можат да ги искористат долговите и пазарите на капитал и да соберат средства за да ги искористат можностите кога ќе се појават.
- REITs имаат пониска корелација со сопственички хартии од вредност од многу други класи на имот, обезбедувајќи стабилност на портфолиото за оние со активна стратегија за распределба на средствата .
- Високите парични дивиденди во однос на пазарот имаат тенденција да воспостават фантомски задници до REIT цените на акциите, често ги чуваат од паѓање колку што е вообичаено на пазарите на мечки .
Завршен приговор за REITs
Инвеститорот мора секогаш да се сети дека REITs не претставуваат само еден куп имот на недвижен имот. Тие се и самите за себе работат бизнис и мора да бидат евалуирани и анализирани како такви.