За жал, многу бизнис-класа хотели цена некаде помеѓу 2 и 15 милиони долари. Луксузни и пространи хотели можат лесно да бараат од $ 30 до $ 60 милиони или повеќе.
Иако најголем дел од ова традиционално се финансира со долг, потребното плаќање на капиталот е сеуште далеку од сферата на можноста за практично сите инвеститори.
Добрата вест? Овие денови, постои уште еден начин да се инвестира во хотели. Можете да ги купите хотелот REITs во вашата брокерска сметка на ист начин како купувате акции , обврзници или заеднички фондови . Прво, сепак, ајде да се вратиме и да разговараме за REITs за момент. Во случај да сте заборавиле или никогаш не сте ги проучувале, инвестициска доверба во недвижнини, или REIT е посебен тип на корпорација фокусирана на стекнување и управување со недвижен имот и недвижни средства.
Една од работите што ги разликуваат REIT од обичните корпорации е дека Конгресот ги ослободи од корпоративните даноци доколку се исполнат неколку строги услови, од кои најрелевантна е распределбата на најмалку 90% од сите профити во форма на парични дивиденди за акционерите.
Ова ги прави РЕИТ многу чувствителни на движењата на каматните стапки , но исто така значи дека тие имаат тенденција да понудат многу послаби приноси од дивиденда од нивните колеги со акции на сино-чип .
Недостатоци? Распределбите на REIT не се "квалификувани дивиденди" според даночниот код, што значи дека ќе бидете оданочени како да се обични приходи, а не по пониски, попривлечни стапки на данок на дивиденда .
Откако ќе започнете да градите значајно портфолио, тоа понекогаш може да ви наштети ако купите премногу преку Roth IRA , SEP-IRA , 401 (k) или друго даночно засолниште, бидејќи би можеле да го активирате данокот за неповрзани бизнис доход или UBIT . Тоа е друга дискусија за различен ден.
Хотел REITs наспроти Стан REIT или рејтинг специјализирана за лизинг центар простор
Исто како што акциите во различни индустрии и сектори имаат различни ризични карактеристики, REITs значително варираат во зависност од видот на проектот за недвижнини во кој тие специјализираат.
Ова не е вест за инвеститорите во недвижности кои се навикнати да стекнат имот целосно - како што знаат од искуство од прва рака, станбена зграда се однесува многу поинаку од канцеларија или единици за складирање врз основа на основната економија, традиции, практики, законите и силите на работа, но понекогаш тоа е изненадување за новите инвеститори кои купуваат недвижен имот преку хартии од вредност со кои јавно се тргува.
Тие не разбираат дека вашата комерцијална канцеларија REIT би можела да доживее циклични стапки на лизинг, како што следи циклусот на бум и биста, додека вашиот индустриски склад REIT би можел да биде многу повеќе стабилен бидејќи прекумерната капацитет може да се затвори со минимални трошоци за одржување многу побрзо отколку што е можно со нешто како станбена зграда.
Тоа е природата на класата на средства .
Една интересна под-специјалност во индустријата за инвестиции во недвижнини е хотелот REIT. Како што веројатно може да се претпостави од името, хотелот REITs се фокусира на развој, управување, стекнување или финансирање на хотели и угостителски поврзани својства.
Тие можат да се движат од буџетските конаци лоцирани на страната на заборавените патишта и државните патишта до туристички центри со пет дијаманти во некои од забавните, коцкањето и престолнините на населението во светот. Тие може да вклучат развој и поседување имот, плаќајќи трети лица за управување со тим да се справи со вистински работи на хотелот во замена за дел од приходите .
Тие можат да се фокусираат главно на управувањето со имотот на другите луѓе за намалување на приходите. Тие можат да вклучат финансирање на хотелиски проекти, постапувајќи повеќе како инвестиции со фиксен приход .
Вие апсолутно мора да разберете што е тоа што го поседувате или ризикувате вашите заштеди што сте ги заработиле.
Хотел REITs се познати испарливи бидејќи хостелот на хотелот корелира со општите економски услови, што ги прави многу чувствителни на експанзија и контракција. Кога ќе се случи рецесија , бизнисите ги намалуваат буџетите за патување, наместо да заговараат за видеоконференции или телефонски повици. Семејствата и организациите ги одложуваат одморите, останувајќи поблиску до дома.
За хотелот REIT, ова често значи дека паричните текови се исушат истовремено приносите се зголемуваат, па ќе добиете драматичен пад во вредноста на единиците или уделите. Спротивно на тоа, кога работите се преврти, готовинскиот тек понекогаш експлодира преку покривот, па ги добивате овие високи исплати и пазарни вредности. Тие се многу поинакви од светците на светот кои само трошат пари како часовници, генерација по генерација; бизниси како Colgate-Palmolive или Nestle. Ајде да погледнеме во реалната светска илустрација за да покажеме како функционира вистинскиот хотел REIT.
Како реален хотел REIT се појави во текот на економскиот колапс 2008-2009
Угостителство имот Доверба е хотел РЕИТ кој поседува 291 хотели, опфаќа 43.976 соби или апартмани, како и 185 сопственички или изнајмени туристички центри. Според ДИК поднесоци, овие својства се наоѓаат во 44 држави во САД, Канада и Порторико.
Хотелот РЕИТ работи со своето портфолио на хотели под разновидна колекција на договори за франшиза, вклучувајќи ги и Дворот од Мариот, Candlewood Suites, Резиденс Ин од Мариот, Ројал Сонеста, Сонеста, Остајбриџ апартмани, Хајат Плеј, Кроуне Плаза Хотели и Ресортс, Виндам Гранд, Виндем Хотели Хотели и одморалишта, Соништа ЕС апартмани, Интерконтинентал хотели и одморалишта, Мариот Хотели и одморалишта, Хотел Клифт, Хотели и одморалишта на Радисон, Хотелски апартмани TownePlace by Marriott, Хоторн апартмани, Казино и апартмани од Карлсон, Холидеј Ин Хотели и одморалишта, Мариот, и Парк Плаза Хотели и Ресортс.
Во бумот години пред колапсот на недвижнини, економијата во најлошата рецесија од Големата депресија, овој хотел REIT генерира масти дистрибуции за сопствениците. Во 2004 година, тие добија по 2,88 долари по акција, во 2005 година, 2,89 готовина по акција, во 2006 година, 2,94 готовина по акција, во 2007 година, 3,03 готовина по акција, во 2008 година, 3,88 долари по акција.
Кога финансискиот свет се распадна, сепак, хотелските резервации паднаа од карпа. Деловните конференции беа откажани, а распределбата на готовината беше десеттина, падна на 0,77 долари по акција, падна за 75%. Ако сте се потпирале на тие пари за да ги платите сметките, одеднаш откривте дека исчезнале во моментот кога ви требаше најмногу.
Неверојатно ги продаваат своите влогови (повторно, ако поседувате хотел REIT, треба да знаете дека ова е дел од сопственото искуство), акциите се распаднаа од високото ниво од 51,50 долари во 2006 година на само 6,90 долари во 2009 година. Овој пад од 86,6% цената на акциите беше додадена навреда за повредата на сериозното намалување на вашиот пасивен приход .
Што се случи со софистицирани инвеститори кои ја разбраа природата на хотелот REIT сопственост? Седеа на нивните пословични позади, гледајќи дека дистрибуцијата на готовина се искачи на 1,96 долари по акција со цена од 32,46 долари. Секако, тоа е никаде во близина на добрите години, но за прилично ужасен период на мерење, малку ја победувате инфлацијата по даноците, задржувајќи ја вашата куповна моќ .
Вие сте ја купиле недвижната безбедност пред десет години, плаќајќи меѓу 26.50 и 42.40 долари по акција. Во тоа време, сте собрале 24,83 $ или така во готовински дистрибуции. Ако сте биле паметни и реинвестирани овие дивиденди за време на кризата, тие станаа она што еден финансиски академски го нарече "враќање акцелератор", со што неколку стотици процентни поени на добивка на секој чек или депозит изоре назад во купување на дополнителни акции поради делумна обновување на пазарната вредност.
Спротивно на тоа хотелот REIT со нешто како индустриски REIT. Дури и со распаѓањето на светот, бизнисите не сакаат да ги напуштат магацините, превозните капацитети и фабриките. Покрај тоа, тие често (не секогаш) се во можност да ги платат договорите за закуп што законски се должат дури и ако самата фирма на крајот банкротира. За време на истиот пресврт, индустриски РЕИТ како EastGroup Properties не ја намали дивидендата.
Акциите паднаа од 48,54 долари на 24,58 долари, пад од само 49,36 отсто, што не беше многу различно од индексите на берзата, како што се Индустрискиот просек Дау Џонс и С & П 500! Со оглед на протокот на природата на хартиите од вредност, и како тоа влијае на пазарната вредност, тоа е неверојатно импресивно. Уште поимпресивен? Акциите се всушност 59,32 долари, па имате 10,78 долари нереализирана капитална добивка , или 22% + на акциите се на врвот на сите оние дивиденди кои сте ги уживале.
Импликациите за хотелот REIT инвеститори се јасни
Постојат четири главни начини на кои стратешки може да се пристапи кон стекнување на хотелот REITs ако сакате да ги поседувате:
- Само за купување блокови од хотелот REITs за време на берзата се урна , третирајќи го многу поинаку од вашите индексни фондови или други фарми кои потоа планирате да ги чувате засекогаш . Колку пониска цена, толку побрзо сте способни да ја извадите вашата куповна цена назад во парични дивиденди ако планирате да ги инвестирате тие пари на друго место.
- Редовно цената на доларот е просечна во хотелот REITs , знаејќи дека понекогаш, ќе треба да се купувате во најлош можен момент, но довербата на издигнувањата и падовите, во комбинација со реинвестирани дивиденди, ќе го направи просекот за вас за задоволително вкупно враќање . За повеќето луѓе, ова е веројатно подобар пристап, бидејќи усреднувањето на доларот драстично го намалува ризикот на берзата, особено кога се комбинира со диверзификација .
- Шпекулираат . Кога хотелската индустрија е во колапс, купи хотел REITs додека не се врати бум години, а потоа ги отфрлаат дури и ако завршат многу повеќе. Шансите на долгорочен успех тука не се големи, освен ако не сте во можност да ја разберат хотелиската индустрија имплицитно и да го третирате стекнувањето на REIT на ист начин, ако сакате да трошите милиони долари за да купите имот целосно, но има малцинство финансиски софистицирани луѓе таму со способност да го прават тоа врз основа на проценка, под услов тие да можат да живеат со купување прерано или да се продадат премногу рано, што е обврзано да се случи со оглед на инвеститорите, како целина, имаат навика да станат премногу оптимистички или песимистички од време на време.
- Фрлете во крпа и купете нешто како Vanguard REIT Индекс Фонд , кој се меша многу различни REITs заедно, вклучувајќи го и хотел REITs, како дел од диверзифицирано портфолио. Има многу помал принос на дивидендата, но ако мислите дека намалениот ризик е вреден за тој компромис, тоа би можело да биде вашиот најмудрен начин на дејствување.
Во секој случај, хотелот REITs не е слабо срце. Ако не знаете што правите, лесно се упатувате.