Инвестирање за почетници

by Џошуа Кенон

Како да се инвестира во недвижности

Инвестирањето во недвижен имот е една од најстарите облици на инвестирање, бидејќи е околу уште од раните денови на човечката цивилизација. Предвидувајќи модерни берзи, недвижниот имот е една од петте основни класи на имот што секој инвеститор треба сериозно да го разгледа додавањето на своето портфолио за уникатните парични текови, ликвидност, профитабилност, даноци и придобивки за диверзификација што ги нуди. Во овој воведен водич, ќе ве осетиме низ основите на инвестирање во недвижнини и ќе разговараме за различните начини на кои може да стекнете или да земете сопственост во инвестициите во недвижнини.

Прво, да почнеме со основите: Што е инвестирање во недвижнини?

Што е инвестирање во недвижности?

Инвестирањето во недвижнини е широка категорија на оперативни, инвестициони и финансиски активности фокусирани околу правење пари од материјална сопственост или парични текови кои некако се врзани за материјална сопственост.

Постојат четири главни начини да заработите пари во недвижен имот:

Оценување на недвижности : Ова е кога имотот се зголемува во вредност. Ова може да се должи на промена на пазарот на недвижности што ја зголемува побарувачката за имот во вашата област. Тоа може да се користи се должи на надградбите што ги вложувате во вашата инвестиција во недвижнини за да бидете попривлечни за потенцијалните купувачи или закупници. Сепак, вредноста на вредноста на недвижниот имот е незгодна игра.
Доход од готовински прилив (изнајмување) : Овој тип на инвестиција во недвижнини се фокусира на купување на недвижен имот, како што е станбена зграда, и тоа функционира така што ќе собереш прилив на готовина од кирија. Приходот од паричен тек може да се генерира од станбени згради, деловни згради, изнајмување куќи и друго.
Приход поврзан со недвижности : Ова е приход кој го генерираат брокери и други индустриски специјалисти кои прават пари преку комисии за купување и продавање имот. Таа, исто така вклучува и компании за управување со недвижности кои добиваат да задржат процент од кирии во замена за секојдневно работење на имотот.

Придружни приходи од инвестиции за недвижнини : За некои инвестиции во недвижнини, ова може да биде огромен извор на профит. Помошен приход за инвестиции во недвижнини вклучува работи како вендинг машини во деловни објекти или објекти за перење во станови со ниски трошоци. Всушност, тие служат како мини-бизниси во поголема инвестиција во недвижнини, овозможувајќи ви да заработите пари од полу-заробена колекција на клиенти.

Најчистата, наједноставна форма на инвестирање во недвижнини е за паричен тек од наемнините, а не за благодарност . Инвестирањето во недвижнини се случува кога инвеститорот, исто така познат како сопственикот, стекнува парче материјален имот, без разлика дали станува збор за сурови земјоделски површини, земјиште со куќа на неа, земјиште со деловен објект на него, земјиште со индустриски склад на него или апартман.

Тој или таа потоа наоѓа некој што сака да го користи овој имот, познат како закупец , и тие склучуваат договор. Закупецот има пристап до недвижниот имот, да го користи под одредени услови, за одредено време, и со одредени ограничувања - од кои некои се изложени во Сојузна, државна и локална закон, а други од кои се договорено во договорот за закуп или договорот за изнајмување . Во замена, закупецот плаќа за способност да ја користи недвижноста. Исплатата која тој ја испраќа до сопственикот е позната како "изнајмување".

За многу инвеститори, приходот од наемнини од инвестиции во недвижности има огромна психолошка предност во однос на дивидендите и каматата од инвестирањето во акции и обврзници . Тие можат да возат од имотот, да го видат и да го допрат со рацете. Тие можат да ја обојат нивната омилена боја или да ангажираат архитект и градежна компанија за да ја изменат. Тие можат да ги користат нивните вештини за преговарање за да ја одредат стапката на изнајмување, дозволувајќи им на добар оператор да генерира повисоки стапки на капитализација , или "стапки на капитал".

Од време на време, инвеститорите во недвижнини стануваат погрешно инволвирани како акционерски инвеститори за време на берзанските меури, инсистирајќи на тоа дека стапките на капитализација не се важни. Не паѓајте за тоа. Ако сте во можност соодветно да ги цените изнајмувачките стапки, треба да уживате во задоволителна стапка на поврат на капиталот, откако ќе ги пресметате трошоците за имотот, вклучувајќи ги и разумните резервации за амортизација , даноците на имот и данок на доход, одржување, осигурување и други слични трошоци. Покрај тоа, треба да се измери времето потребно за да се справи со инвестицијата, бидејќи вашето време е највредното богатство што го имате - тоа е причината зошто пасивниот приход е толку ценет од инвеститорите. (Откако вашите акции се доволно големи, можете да воспоставите или ангажирате друштво за управување со недвижен имот да се справи со секојдневното работење на вашето портфолио на недвижности во замена за процент од приходот од наемнини, трансформирајќи ги инвестициите во недвижнини што биле активно управуваше со пасивни инвестиции.)

Кои се некои од најпопуларните начини за да почнат да инвестираат во недвижнини?

Постои огромен број на различни видови инвестиции во недвижнини кои може да ги разгледа лицето за неговото или нејзиното портфолио.

Полесно е да се размислува во смисла на главните категории во кои инвестициите во недвижнини паѓаат врз основа на единствените поволности и недостатоци, економските карактеристики и изнајмувачките циклуси, вообичаените услови за закуп и брокерските практики на видот на имотот. Сопственоста на недвижностите обично се категоризира во една од следните групи:

Приватни инвестиции во недвижнини - Ова се својства кои вклучуваат инвестирање во недвижности врзани за куќи или станови во кои живеат поединци или семејства. Понекогаш, инвестициите во недвижнини од овој тип имаат компонента за услужни дејности, како што се помошни објекти за сместување на постари лица или згради со целосен сервис за станарите кои сакаат луксузно искуство. Закупот обично трае 12 месеци, дава или зема шест месеци од двете страни, што доведува до многу побрзо приспособување кон условите на пазарот од одредени други видови на инвестиции во недвижнини.
Комерцијални инвестиции во недвижнини - Инвестиции во комерцијални недвижности во голема мера се состојат од канцелариски згради. Овие договори за закуп може да се заклучат многу години, што резултира со меч со две острици. Кога инвестицијата во комерцијални недвижности е целосно изнајмена со долгорочни станари кои се согласиле со богати цени за закуп, паричниот тек продолжува дури и ако стапката на закуп на споредливи недвижности опаѓа (ако закупецот не банкротира). Од друга страна, спротивното е точно - би можеле да се најдат себе си заработувајќи значително пониски стапки за лизинг на канцелариска зграда, бидејќи сте потпишале долгорочни договори за закуп пред стапките на закуп зголемени.

Инвестиции во индустриски недвижнини - Имотот што спаѓа во чадорот на индустриски недвижнини може да вклучи магацини и дистрибутивни центри, единици за складирање, производствени капацитети и монтажни постројки.
Мало инвестирање во недвижнини - Некои инвеститори сакаат да поседуваат имот како трговски центри, трговски центри или традиционални трговски центри. Станарите можат да вклучуваат продавници за малопродажба, салони за коса, ресторани и слични претпријатија. Во некои случаи, стапките на изнајмување вклучуваат процент од продажбата на мало во продавницата за да создадат поттик за сопственикот да стори колку што е тој, или таа може да го направи малопродажниот имот привлечен за купувачите.
Инвестиции во инвестирање во недвижни објекти за мешана употреба - Ова е категорија која се врти за сите кога инвеститорот развива или стекнува имот кој вклучува повеќе видови на горенаведените инвестиции во недвижнини. На пример, може да се изгради мулти-приказна зграда која има мало и ресторани на приземје, канцелариски простор на следните неколку спрата, и станбени станови на преостанатите катови.

Можете исто така да се вклучите на страната на кредитирање на инвестирање во недвижнини од:

Сопственик на банка која ги застрашува хипотеките и комерцијалните недвижни кредити. Ова може да вклучува јавна сопственост на акции . Кога институционалниот или индивидуалниот инвеститор анализира банкарски акции, плаќа да обрне внимание на изложеноста на недвижностите на банкарските кредити.
Заштитување на приватни хипотеки за поединци, често со повисоки каматни стапки за да ви надомести дополнителен ризик, можеби вклучувајќи и обезбедување на кредити за сопственост.
Инвестирање во мезанин хартии од вредност, кој ви овозможува да позајмуваат пари на недвижен имот проект што потоа може да се претвори во сопственички акции ако не е отплатен. Овие понекогаш се користат во развојот на хотелските франшизи.

Постојат суб-специјалитети за инвестирање во недвижнини, вклучувајќи:

Лизинг простор, па имате малку капитал врзан во него, го подобрувате, потоа под-лизинг истиот простор на другите за многу повисоки стапки, создавајќи неверојатни поврат на капиталот. Еден пример е добро спроведен флексибилен канцелариски бизнис во голем град каде помали или мобилни работници можат да купат канцеларија или да изнајмат специфични канцеларии.
Стекнување сертификати за залог на данокот. Ова се езотерични области на инвестирање во недвижнини и не се соодветни за директни или неискусни инвеститори, но кои - под вистински околности, во вистинско време, и со вистински вид на лице - генерираат високи приноси за да ги надоместат главоболките и ризици кои се вклучени.

Инвестиции за инвестиции во недвижнини (REITs)

Згора на сето ова, всушност можете да инвестирате во недвижен имот преку нешто познато како доверба за инвестиции во недвижнини, или REIT. Инвеститор може да купи REITs преку брокерска сметка , Roth IRA , или друга резервна сметка од некој вид. REITs се уникатни бидејќи даночната структура според која тие се управувани била создадена за време на администрацијата на Ајзенхауер за да ги поттикне помалите инвеститори да инвестираат во проекти за недвижнини кои инаку не би биле во можност да си дозволат, како што се изградба на трговски центри или хотели. Корпорациите кои се одлучија за третманот на REIT не плаќаат никаков федерален данок на доход за нивните корпоративни приходи се додека тие следат неколку правила, вклучувајќи барање да се распределат 90% или повеќе од профитот на акционерите како дивиденди .

Еден недостаток на инвестирање во REITs е дека, за разлика од обичните акции, дивидендите што им се исплаќаат не се "квалификувани дивиденди", што значи дека сопственикот не може да ги искористи ниските даночни стапки достапни за повеќето дивиденди. Наместо тоа, дивидендите од инвестициски фондови за недвижности се оданочуваат со личната стапка на инвеститорот. На нагорна линија, IRS подоцна пресуди дека дивидендите на REIT генерирани во рамките на даночно засолниште, како што е IRA Rollover, во голема мера не се предмет на неповрзан бизнис данок на доход, па можеби ќе можете да ги држите на сметка за пензионирање без да се грижите за комплексноста на даноците , за разлика од мајсторот со ограничено партнерство .

(Ако сте заинтересирани да дознаете повеќе за овие уникатни хартии од вредност, почнете со проверка на инвестирање во недвижнини преку REITs , која ги покрива ликвидноста на REIT, капиталот, како да ги користите REITs на вашата инвестиција за инвестирање во недвижнини и многу повеќе.)

Инвестирање во недвижности преку сопственост на домот

За сите опции за инвестирање во недвижнини на располагање на инвеститорите, просечното лице ќе го добие своето прво искуство со сопственоста на недвижнини на традиционален начин: Со купување на дом.

Никогаш не сум го видел стекнувањето на дом сосема на ист начин како повеќето од општеството го прави тоа. Наместо тоа, претпочитам да мислам на основното живеалиште на лицето како мешавина на лична корист и финансиско вреднување, а не задолжително инвестиција. За да биде подиректно, дом не е инвестиција на ист начин како станбена зграда е. Најдобро и под најсоодветните околности, најбезбедна стратегија е да размислувате за дом како вид присилна штедна книшка што ви дава многу лична употреба и радост додека живеете во неа.

Од друга страна, додека приоѓате на пензионирање, ако земете целосна слика за вашето лично богатство, вистинската сопственост на дом (без никаков долг против тоа) е една од најдобрите инвестиции што може да ги направи. Не само што акционерскиот капитал може да се искористи преку употреба на одредени трансакции, вклучувајќи ги и обратните хипотеки, но готовинскиот прилив спасен од немање на изнајмување генерално резултира со нето заштеди - компонентата за профит што би се качила на сопственикот ефективно останува во сопственичкиот дом џеб. Овој ефект е толку моќен што дури и назад во 1920-тите економистите се обидуваа да сфатат начин за сојузната влада да ги оданочува паричните заштеди во врска со изнајмувањето на сопствениците на долг без долг, земајќи го предвид изворот на приход.

Сепак, ова е поинаков вид на инвестиција - нешто познато како "стратешка инвестиција". Дали економијата ќе се распадне, сѐ додека може да платите даноци на имот и основно одржување, никој не може да ве исфрли од вашиот дом. Дури и ако мораше да ја развиваш сопствената храна во градината, таму е важно ниво на лична безбедност. Постојат моменти кога финансиските приходи се секундарни со други, повеќе практични размислувања. Сепак, што и да направите, не ја жртвувајте својата ликвидност за да се обидете да градите капитал во вашите инвестиции во недвижности премногу брзо, бидејќи тоа може да доведе до катастрофа (вклучувајќи банкрот).

Ако штедите за да купите дом, една од најголемите грешки што ги гледам е новите инвеститори што ги ставаат своите пари на берзата, или преку индивидуални акции или индексни фондови . Ако имате какви било шанси да имате потреба да ги допрете вашите пари во рок од пет години или помалку, немате бизнис да бидете во близина на берзата. Наместо тоа, треба да следите инвестициски мандат познат како зачувување на капиталот . Еве ги најдобрите места за инвестирање пари, кои штедиш за аванс .

Кој е подобар - инвестирање во недвижности или инвестирање во акции?

Едно од најчестите прашања со кои се соочувам е релативната атрактивност на инвестирањето во акции наспроти инвестирањето во недвижен имот . Кратката верзија е дека тоа е нешто слично на споредување на ванила и чоколаден сладолед. Тие се различни, и како што вашата нето вредност расте, можеби дури и ќе откриете дека и двете имаат улога во вашето целокупно портфолио. Вашата личност, исто така, ќе ја информира вашата одлука, бидејќи некои луѓе се повеќе темпераментно насочени кон сопственост на акции или сопственост на недвижен имот, соодветно.

Ризици од инвестиции во недвижнини

Значителен процент од поврат на недвижен имот се генерира поради употребата на потпора. Недвижниот имот се стекнува со процент од капиталот, а остатокот се финансира со долг. Ова резултира со повисок принос на капиталот за инвеститорот на недвижнини; но ако работите одат лошо, тоа може да резултира со уништување многу побрзо отколку портфолио на целосно платени заеднички акции. (Тоа е вистина дури и ако вториот се намалил за 90% во сценарио за Голема депресија, бидејќи никој не може да ве присили да ликвидирате).

Затоа најконзервативните инвеститори за недвижнини инсистираат на сооднос на долг-во-капитал од 50%, или во екстремни случаи 100% структури на капитал на капитал , кои сè уште може да донесат добри приноси, ако средствата за недвижности се избрани мудро. Милијардерот Чарли Мунгер зборува за пријател на неговиот пред колапсот на недвижностите во 2007-2009 година. Овој пријател, многу богат земјопоседник во Калифорнија, се осврнал на високите вредности на неговите имоти и му рекол: "Јас сум побогат отколку што некогаш ќе треба да биде. Нема причина да преземам ризици заради повеќе . " Овој пријател продал многу од неговите имоти и ги искористил приносите за да го исплати долгот на останатите оние што ги сметал за најатрактивни. Како резултат на тоа, кога економијата се распадна, пазарите на недвижности беа во превирања, луѓето ги губат своите имоти за запленување, а акциите на банките паѓаа - тој не мораше да се грижи за ништо од тоа. Дури и кога изнајмувањата се намалија поради финансиските потешкотии на закупецот, сето тоа сè уште беше вишок на готовина, а тој беше вооружен со средства кои постојано се надополнуваа, дозволувајќи му да ги искористи за купување на имотот што сите други беа принудени да ги продадат.

Престанете да се обидувате толку брзо да се збогатат и да бидете задоволни да го направите вистинскиот пат. Ќе имате многу помалку стрес во вашиот живот, и може да биде многу забавно.

Некои финални мисли за инвестирање во недвижнини

Се разбира, ова е само почеток на вашето патување за разбирање на темата, бидејќи ние едвај ја гребевме површината. Инвестирањето во недвижнините трае со години на пракса, искуство и изложеност за вистински да го цениме, разбереме и господариме.