Типично, вие (заемопримачот) плаќаат месечна премија за приватно осигурување за хипотеки (PMI).
Тоа е дополнителна цена секој месец, и потребно е залак од вашиот буџет. Сепак, некои зајмувачи нудат заемодавецот платен хипотеки за осигурување (LPMI), кој ви овозможува да го намалите или избегнете тоа дополнително месечно плаќање.
Дали е или не е добра идеја да се купи со помалку од 20 проценти надолу е дискутабилно, и е тема за друга статија.
Како функционира ЛПМИ
LPMI е хипотека за осигурување што вашиот доверител организира. Плаќате за покривање на еден од два начина:
- Еднократна исплата на почетокот на вашиот заем ("паушално плаќање")
- А повисока каматна стапка на вашиот заем, што резултира во повисоки месечни хипотека исплати секој месец, за животот на вашиот заем.
Паушалниот пристап е поредок отколку прилагодување на стапката на хипотека .
За жал, терминот LPMI не е точен бидејќи заемодавачот навистина не плаќа за осигурување - вие го правите. Секогаш се сеќавам (особено со финансиските трансакции) дека никој не плаќа трошоци за вас, освен ако не добие нешто за возврат.
За да користите LPMI, едноставно ја менувате структурата на исплатите за премија за осигурување, така што секој месец не плаќаат посебно плаќање.
Ако плаќате паушал , вашиот заемодавач ќе го одреди износот за кој сметаат дека ќе ги покрие нивните трошоци. Потоа, тие купуваат осигурување за хипотеки со тие пари. Во овој случај, вие во основа плаќате за покривање.
Ако плаќате со текот на времето , давателот ја прилагодува вашата стапка на хипотека за покривање на трошоците за осигурување. Бидејќи повисока стапка на хипотека значи повисоки месечни исплати (види Како да се пресметаат заемот ), ќе завршите повеќе да плаќаат повеќе секој месец ако одите за LPMI. Тоа повисоко плаќање треба да биде помало отколку што би платиле ако сте користеле посебно плаќање на PMI секој месец, но нема начин да ја "откажете" дополнителната цена додека го плаќате вашиот заем .
Добрите и лошите страни на LPMI
LPMI не е за секого. Всушност, не секој ќе се квалификува за заем со LPMI. Обично треба да имате добар кредит за LPMI да биде опција, и има смисла само во одредени ситуации.
Краткорочни кредити: ЛПМИ е најатрактивен за краткорочни кредити. Ако планирате да добиете 30-годишен заем и да направите исплати со децении, можеби ќе ви биде подобро со посебна политика на PMI. Зошто? Повторно, повеќето LPMI кредити користат приспособена (повисока) хипотека каматна стапка, за разлика од паушална исплата однапред. Таа хипотека стапка никогаш нема да се промени, па ќе треба да го платите кредитот целосно да се ослободи од премијата "LPMI". Можете да го направите ова или со отплата на заемот од сопствените заштеди (полесно рече отколку да се направи), рефинансирање на заемот , или продавање на домот и отплата на долгот.
За споредба, погледнете во самостојна PMI политика, која можете да ја откажете откако ќе изградите доволно капитал во вашиот дом. По откажувањето, имате корист од пониска каматна стапка - и нема повеќе плаќања со PMI - за остатокот од животот на вашиот заем.
Соработници со високи примања : За оние кои можат да се одобрат за LPMI, тој е најатрактивен за позајмувачите со високи примања. Оние поединци и семејства можат да уживаат поголемо намалување на даноците поради повисоката каматна стапка (под претпоставка дека ги одбиваат трошоците за хипотекарни хипотеки за дома ). Луѓето со пониски примања, од друга страна, можеби ќе можат да го одземат самостојниот PMI, така што LPMI нема да донесе никакви дополнителни даночни придобивки. Се разбира, секогаш треба да разговарате со вашиот даночен изведувач за потенцијалните одбивања - па дури и како најдобро да го структурирате вашиот хипотекарен заем . Овие правила се менуваат периодично, па проверете со експерт за ажурирања пред да одлучите за што било (и бидете подготвени за промени откако ќе ја донесувате вашата одлука).
Висок LTV: Ако вашиот сооднос помеѓу кредитот и вредноста (LTV) е близу до 80 проценти, LPMI веројатно не е вашата најдобра опција, освен ако планирате брзо да се ослободите од кредитот (преку рефинансирање или претходно плаќање). Во близина на 80 проценти, речиси ќе завршиш со осигурување за хипотеки. Доколку користите посебна полиса за осигурување на хипотека, можете да направите посебна исплата секој месец. Вие ќе бидете во можност да го откажете осигурувањето релативно наскоро, и нема да бидете заглавени со повисока каматна стапка. Запомнете дека постојат неколку начини да се над 80 проценти LTV:
- Со правење исплати, ќе го зголемите вашиот дом капитал, и ќе се намали вашиот LTV.
- Ако вредноста на вашиот дом се зголемува поради силен пазар на домување или подобрувања во домот, вашиот LTV се подобрува.
Добивањето на вашиот PMI рано може да вклучува само неколку стотини долари (за да добиеш проценка ). Но, рефинансирањето од заем од LPMI може да чини многу повеќе.
Алтернативи на LPMI
Ако LPMI не звучи како совршено одговара за вас, можете да пробате неколку различни пристапи.
Поголеми авансни плаќања: Со ставање на најмалку 20 проценти, ја отстранувате потребата за плаќање на PMI. Сепак, многу купувачи ја немаат таа опција.
Купи свој PMI: Секогаш можете да плаќате за свој PMI (понекогаш наречен заемно платен хипотекарно осигурување или BPMI) секој месец. Веќе сте виделе неколку примери на ситуации каде што обичниот стар PMI е подобар од LPMI погоре.
Piggyback: Можете исто така да се обидете со комбинација на кредити за да се избегне PMI, иако треба внимателно да ги прегледате броевите. Стратегијата за свињи, исто така позната како заем од 80/20, е само една опција. Овие заеми не се толку чести како што беа порано, но тие се достапни. Piggyback ви овозможува да избегнете хипотеки за осигурување, но вашата втора хипотека ќе дојде со повисока каматна стапка. Ако можете брзо да ја платите втората хипотека, на крајот ќе уживате да имате ниска стапка на хипотека (која не е зголемена од LPMI) за годините што доаѓаат.
Кредити со ниски надоместоци: Неколку програми за заем дозволуваат мали исплати. На пример, кредитите со FHA се достапни со само 3,5 проценти надолу. Мора да се плати за хипотека за осигурување, но овие заеми може да биде подобро се вклопуваат за некои должници. VA кредити дозволуваат нула надолу , и тие не бараат осигурување за хипотеки.