Како работат хипотеките
Хипотека е договор кој му овозможува на заемопримачот да го користи имотот како колатерал за да обезбеди заем.
Во повеќето случаи, терминот се однесува на станбениот кредит: Кога позајмувате да купите куќа, потпишувате договор со кој се вели дека вашиот заемодавач има право да преземе дејство ако не ги направите потребните исплати на заемот. Што е најважно, банката може да го преземе имотот во запленување - принудувајќи да се преселите за да можат да го продадат домот.
Продажбата средства ќе се користи за да го платат било кој долг што сеуште се должи на имотот.
Хипотека е договор:
Термините "хипотека" и "домашен заем" често се користат наизменично. Технички, хипотека е договор што го прави вашиот дом заем е можно - не самиот кредит. За трансакции со недвижнини, договорите треба да бидат во писмена форма, а хипотека е документ кој (меѓу другото) му дава на заемодавецот право да го затвори вашиот дом.
Хипотеки овозможуваат да се купат
Недвижниот имот е скап. Повеќето луѓе немаат доволно пари во заштеда за да купат дома, па затоа плаќаат надолу од 20 проценти и го позајмуваат остатокот. Тоа, сепак, ја остава потребата за стотици илјади долари на многу пазари. Банките се само спремни да ви дадат толку многу пари кога имаат начин да го намалат ризикот.
Безбедно за банките: Банките се заштитат себеси со барање да го користите имотот што го купувате како залог . За да го стори тоа, вие "залог" на имотот како колатерал, и дека залог е вашата "хипотека". Во паричната казна на вашиот договор, банката добива дозвола да стави залог во вашиот дом, така што тие може да ги затворат доколку е потребно.
Повеќе прифатливи кредити:
Заемопримачите исто така имаат корист од овој аранжман. Со помагање на давателот да го намали ризикот, заемопримачот плаќа пониска каматна стапка. Хипотеки често се користат од страна на потрошувачите (поединци и семејства), но бизнисите и другите организации исто така можат да купат имот со хипотека.
Видови на хипотеки
Постојат неколку различни типови на хипотеки, и разбирањето на терминологијата може да ви помогне да одберете вистински заем за вашата ситуација (и да избегнете да тргнете по погрешен пат).
Повторно, ако сакате да бидете stickler, ние зборуваме за различни видови на кредити - не различни типови на хипотеки (затоа што хипотеката е само дел кој вели дека тие можат да го затворат, ако престанете да вршите плаќања).
Хипотека со фиксна стапка се наједноставниот вид заем. Ќе ја извршите истата исплата за целиот мандат на кредитот (освен ако не плаќаат повеќе од потребното, што ви помага да се ослободите од долгот побрзо). Стапките на фиксна стапка обично траат 30 или 15 години, иако други термини не се нечуено. Математиката за овие кредити е прилично едноставна: со оглед на износот на кредитот, каматната стапка и неколку години за да го отплати кредитот, вашиот заемодавач пресметува фиксна месечна исплата.
Кредитите со фиксна стапка се толку едноставни што можете сами да ги пресметате исплатите на хипотека и процесот на исплата ( табеларни пресметки и онлајн шаблони го олеснуваат). Овие пресметки се вредна вежба за да ви помогне да ги споредите кредиторите и да одлучите кој заем ќе го користите. Можеби ќе бидете изненадени кога ќе видите како долгорочниот кредит води до повисоки каматни трошоци во текот на животот на вашиот заем - ефективно да го направите домот поскапо отколку што треба да биде.
Хипотекарните стапки со прилагодливи стапки се слични на стандардните заеми, но каматната стапка може да се промени во одреден момент во иднина.
Кога тоа ќе се случи, вашата месечна исплата исто така се менува - за подобро или полошо (ако каматните стапки се зголемат, вашето плаќање ќе се зголеми, но ако паѓаат цените, може да видите пониски потребните месечни исплати).
Стапките обично се менуваат по неколку години, и постојат ограничувања за тоа колку стапка може да се движи. Овие заеми може да бидат ризични, бидејќи не знаете што ќе ви биде месечна исплата за 10 години (или ако можете да си го дозволите тоа).
Втори хипотеки , исто така познати како заеми за сопственички капитал, не се за купување куќа - тие се за позајмување против имот што веќе го поседувате. За да го стори тоа, ќе додадете уште една хипотека (ако вашиот дом се исплати, ставате нова, прва, хипотека на домот). Вашиот втор хипотекарен заемодавач е типично "на втора позиција", што значи дека тие се платат само ако има оставено пари откако првиот носител на хипотека добива плата. Втори хипотеки понекогаш се користат за плаќање за подобрување на домот и високо образование. Во финансиската криза , овие заеми биле познати како "готовина" од вашиот дом капитал .
Реверсните хипотеки обезбедуваат доход за сопствениците на куќи (обично на возраст над 62 години) кои имаат значителен капитал во своите домови. Пензионерите понекогаш користат обратна хипотека за да го надополнат доходот или да добиваат паушален износ на готовина надвор од домовите што тие одамна ги исплатиле. Со обратна хипотека, не го плаќате давателот - давателот ви плаќа - но овие заеми не се секогаш добри како што звучат .
Само заем од заеми ви дозволуваат да ги плаќате само каматните трошоци на вашиот заем секој месец. Како резултат на тоа, ќе имате помал месечен надомест (затоа што не враќате никакви износи од вашиот заем). Недостатокот е што не плаќате долг и градите капитал во вашиот дом , и еден ден ќе морате да го вратите тој долг. Овие заеми може да имаат смисла во одредени краткорочни ситуации, но тие не се најдобра опција за повеќето сопственици на куќи надевајќи се дека ќе изградат богатство.
Балон кредитите бараат да го платите кредитот целосно со големо "балон" плаќање . Наместо да го направите истото плаќање над 15 или 30 години, ќе треба да направите голема исплата за да го отстраните долгот (на пример, по пет до седум години).
Овие кредити работат за привремено финансирање, но ризично е да се претпостави дека ќе имате пристап до средствата кои ви се потребни кога треба да се плати балон.
Рефинансирање кредити ви овозможи да се разменуваат една хипотека за друг, ако најдете подобра зделка. Кога рефинансирате хипотека, добивате нова хипотека која го плаќа стариот заем. Овој процес може да биде скап поради затворање на трошоците, но може да се исплати долгорочно ако ги добиете броевите правилно да се редат . Кредитите не треба да се од ист вид. На пример, можете да добиете кредит со фиксна каматна стапка за да платите хипотека за прилагодливи стапки.
Како да добиете домашен заем
За да позајмите пари, ќе треба да аплицирате за заем. Домашните заеми бараат многу повеќе документација отколку другите видови заеми (како што се авто кредит или лични заеми), па бидете подготвени за долг процес.
Кредит и приход:
Како и кај повеќето кредити, вашиот кредит и приход се примарни фактори кои одредуваат дали ќе добиете одобрение или не. Пред да поднесете барање за станбениот кредит, проверете дали имате било какви проблеми што можат да предизвикаат проблеми (и да ги поправите ако се само грешки). Задоцнетите исплати, пресуди и други прашања може да резултираат во добивање на вашата апликација да биде одбиена - или ќе добиете повисока каматна стапка, што значи дека ќе платите повеќе во текот на животот на вашиот заем.
Документација и коефициенти:
Заемодавателите се обврзани да потврдат дека имате доволно приход за да ги отплатите сите заеми што ги одобруваат. Како резултат на тоа, ќе треба да обезбедите доказ за приход (да го добиете образецот W-2, вашата најнова даночна пријава и други документи за да можете да ги доставите до вашиот заемодавач).
Долг во однос на приходите:
Заемодавателите ќе ги разгледаат вашите постојни долгови за да бидете сигурни дека имате доволно приход за да ги исплатите сите ваши заеми - вклучувајќи го и новиот за кој аплицирате. За да го сторат тоа, тие го пресметуваат односот долг / приход , кој им кажува колку од вашиот месечен приход се јаде со месечни исплати.
Сооднос на кредит:
Иако е можно да се купи со многу малку надолу, вашите шанси за добивање на одобрени се подобри кога ќе направите голема аванс. Кредиторите го пресметуваат односот за заем во вредност , што покажува колку сте позајмил во споредба со вредноста на имотот. Колку помалку сте позајмиле, толку е помал ризикот за вашиот заемодавател (бидејќи тие можат брзо да го продадат имотот и да ги вратат сите свои пари).
Препорака:
Најдобро е да знаете колку може да позајмите долго пред да започнете да купувате куќи (или заеми). Еден начин да се направи тоа е да се добие претходно одобрение од заемодавачот. Ова е прелиминарен процес во кој кредиторите ги проценуваат вашите кредитни информации и вашиот приход. Со тие информации, тие можат да ви дадат максимален износ на заем кој тие најверојатно ќе го одобрат. Ова не мора да значи дека сте одобрени - особено не за одредена сопственост - но тоа е корисна информација, а писмо за пре-одобрение може да помогне во зајакнувањето на вашата понуда. Откако ќе бидете под договор, заемодавателите ќе ги разгледаат сè и ќе издадат официјално одобрување (или отфрлање).
Колку да заземете:
Заемодавците секогаш ви кажуваат колку можете да позајмите, но тие не разговараат за тоа колку треба да "позајмите". Одговорноста зависи од вас да одлучите колку да потрошите за куќа, каков вид на заем да го користите, и колку е голема авансот што сакате да го направите (влијаејќи на односот помеѓу вашиот заем и вредност ). Сите овие фактори одредат колку ќе платите секој месец и колку ќе платите во текот на животот на вашиот заем (помали заеми доведуваат до помали месечни исплати и помали каматни трошоци). Ризично е да се позајми максималниот достапен износ, особено ако претпочитате да имате некоја "перница" во вашиот месечен буџет.
Каде да заземете
Домашните кредити се достапни од неколку различни извори. Добијте цитати од најмалку три различни заемодаватели, и одберете оној кој најдобро функционира за вас.
Брокери за хипотека нудат заеми од бројни зајмувачи. Тие имаат пристап до заеми од повеќе банки и други извори на финансирање, и тие ќе ви помогнат да изберете кредитор врз основа на каматната стапка и други карактеристики. Брокери за хипотеки може да наплаќаат надоместок за подигање што го плаќате, или може да се плати од заемодавачот (или комбинација од двете). Ако не знаете брокери за хипотека, прашајте го вашиот агент за недвижнини или други луѓе на кои им верувате за препорака.
Банките и кредитните унии нудат заеми за клиентите. Потребно е да се инвестираат пари на проверка и штедни сметки, а позајмувањето на тие пари е еден од начините да се инвестираат тие пари . Овие институции, исто така, заработуваат приходи од надоместоци за извор, камата и други затворачки трошоци.
Онлајн кредиторите можат сами да ги финансираат заемите (на пример, со користење на инвеститорски пари), или можат да функционираат како хипотекарни брокери. Овие услуги се погодни затоа што може да се справи со сè буквално, а често може да добиете цитати повеќе или помалку веднаш.
Секој заемодавач треба да ви обезбеди проценка на заемот , кој ви помага да ги споредувате трошоците за позајмување од различни зајмувачи. Внимателно прочитајте ги овие документи и поставувајте прашања додека не разберете сè што го гледате. CFPB објаснува неколку делови од Проценката за заем за да ви помогне да ги разберете карактеристиките на вашиот заем.
Програми за заем
Може да биде можно да добиете помош со вашиот кредит користејќи програми за заем од владини и локални организации. Овие програми го олеснуваат одобрувањето, а некои нудат креативни поттикнувања за да ја направат сопственоста на домот поприфатлива и привлечна. Во прилог на купување куќа, може да биде можно ref refinance со овие програми (дури и ако должам повеќе отколку што е вредно за вашиот дом ).
Програмите за државни заем се меѓу најпродаваните. Во повеќето случаи, приватен кредитор (како банка) обезбедува финансирање, а сојузната влада ветува дека ќе го отплати кредитот ако не успее да го стори тоа. Постојат различни програми, а некои од најпопуларните се наведени подолу.
ФХА Кредити:
Кредитите осигурени од Федералната администрација за домување (FHA) се популарни за хомосексуалците кои сакаат да направат мал аванс. Можно е да се купат со само 3,5 проценти надолу, и тие се релативно лесно да се квалификуваат (ако немате совршен кредит, на пример). Дознај повеќе за FHA заеми .
VA кредити:
Ветерани, членови на службеници и подобни сопружници можат да купат куќа со заем што го гарантира Министерството за ветерани (VA). Овие заеми ви овозможуваат да позајмите без услов за осигурување на хипотеки и без надомест (во некои случаи). Можете да позајмите со помалку од-совршен кредит, трошоците за затворање се ограничени, а заемот може да биде претпоставен (дозволувајќи им на некој друг да ги преземе исплатите ако тие се подобни).
Програмите за прв пат Homebuyer го олеснуваат поседувањето на вашиот прв дом , но тие доаѓаат со низа прикачени. Често развиени од страна на локалните власти и непрофитни организации, овие програми можат да помогнат со одредување на плаќања, одобрување, каматни стапки и многу повеќе. Сепак, тие се тешко да се најдат (и да се квалификуваат за), и тие може да ограничат колку можете да профитирате кога ќе го продадете вашиот дом.
4 начини за заштеда на пари
Домашните кредити се скапи, па штедењето дури и малку (во проценти) може да доведе до стотици или илјадници долари во заштеди.
1. Магазин наоколу
Повторно, тоа е од суштинско значење да се добие најмалку три цитати од различни заемодаватели - по можност различни типови на заемодаватели (на пример, хипотека брокер, онлајн заемодавец, и вашата локална кредитна задруга). Секој има различни цени, и многу ќе научиш во процесот.
2. Погледни ја стапката
Колку поголем (и подолг) вашиот заем, толку е поголема вашата стапка. Плаќате камата на вашиот биланс за заем од година во година, а тие камати може да бидат десетици илјади долари. Понекогаш има смисла да платат повеќе од пред - дури и да купуваат "поени" за вашиот заем - ако можете да заклучите со ниска стапка на долг рок.
3. Обрнете внимание на осигурување од хипотеки
Ако спуштите помалку од 20 проценти, најверојатно ќе треба да плаќате хипотекарно осигурување. Ова осигурување не е за ваша корист - го заштитува давателот во случај да престанете да вршите плаќања и тие не можат да ги повратат нивните средства - затоа најдобро е да се избегне овој трошок. Оценете алтернативни начини да излезете со 20 проценти и да дознаете како да го отстраните осигурувањето за хипотеки што е можно поскоро. Со некои кредити, како што се FHA заеми, навистина не може да се ослободите од таа цена, освен ако не рефинансирате.
4. Управување со затворање Трошоци
Кога ќе добиете станбен кредит, ќе треба да платите многубројни трошоци. Постојат такси за аплицирање, такси за проверка на кредитот, такси за создавање, трошоци за проценка и многу повеќе. Некои зајмувачи наплаќаат повисоки и пониски трошоци, но секогаш завршуваат на еден или друг начин. Бидете претпазливи за кредитите "без затворање", освен ако сте сигурни дека ќе бидете во домот само за краток период.